Medianeras: Las respuestas
por el Dr. Daniel Enrique Butlow*
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1-¿Qué es la medianería?
Es el nombre con que se designa a un condominio especial de indivisión forzosa; el condominio de las paredes, muros, fosos y cercos, que sirven de separación entre dos heredades contiguas.
2-¿Qué es el condominio?
Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble (artículo 2.673 Código Civil).
3- ¿Cuándo hay indivisión forzosa?
Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división (artículo 2.710 Código Civil).
4-¿Por qué es de indivisión forzosa, el condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirven de separación entre dos heredades contiguas?
Porque así lo ordena el artículo 2.716 del Código Civil de La Nación.
5-¿Qué es un muro lindero?
El que está construido en el límite de dos heredades. Se los denomina “contiguos”, cuando han sido construidos totalmente sobre terreno de uno de los propietarios vecinos y “encaballados”, cuando su eje coincide exactamente con el límite demarcatorio de ambos fundos, es decir: “a caballo” del límite.
6-¿Qué es un muro privativo?
Es el muro construido a costa de uno de los vecinos linderos y que por lo tanto, es de su exclusiva propiedad.
7-¿Qué es un muro medianero?
Un muro es medianero cuando su valor de construcción ha sido soportado por ambos vecinos linderos y aún en el caso de que fuese construido por uno y luego el otro le reembolsa la mitad de su valor (artículos 2.717, 2.726, 2.736 y conc. del capítulo III Libro III del)
8- ¿A qué se denomina “cerramiento forzoso”?
Todo propietario de una heredad, puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de 3 metros de altura y 18 pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales (artículo 2.726 Código Civil).
9- ¿Qué derecho confiere la ley, a quien edifica primero, en un lugar aún no cerrado entre paredes?
La ley determina que, quien en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo, hasta la altura de 3 metros, y su espesor entero no exceda de 18 pulgadas (45 centímetros).
10- ¿Por qué el Código Civil, se refiere en materia de espesor de muros en “pulgadas” y no en “centímetros”?
El Código Civil de la Nación fue sancionado por ley 340 y recién mediante ley 845 se puso en vigencia el sistema métrico decimal, de manera que debe hacerse la conversión equivalente (1 pulgada = 2,54 cm).
11- ¿Qué sucede si quien construye primero un muro medianero desea realizarlo con un espesor mayor de 45 centímetros?
Debe construir el excedente en terreno propio.
12- ¿Cómo se determina la altura a que deben levantarse las paredes divisorias?
Las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada municipalidad; si no hubiese designación determinada, la altura será de 3 metros (artículo 2.729 Código Civil).
13- ¿Cómo puede liberarse el vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria o a su conservación?
Puede liberarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre el que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería (artículo 2.727 Código Civil). El abandono no procede cuando media 181 utilización efectiva del muro (C. Apel. C. C. Ros. Sala II 5 de Marzo de 1964 Digesto Jurídico, Tomo IV, página 1.559).
14- ¿Y si luego del abandono, el vecino desea utilizar el muro?
En ese caso deberá adquirirlo. Para ello, además del valor del muro, deberá pagar el valor del terreno ocupado por la mitad de él, cuya cesión hizo al renunciar a la medianería. Es decir, la porción del terreno cuya propiedad transfirió para liberarse de la obligación de contribuir a los gastos que demandaba la construcción y conservación de la medianería, debe adquirirla nuevamente si desea utilizar el muro medianero.
15- ¿Cómo se encuentra reglamentada, la facultad de adquirir la medianería?
Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a solo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos (artículo 2.736 Código Civil).
16- ¿Cómo se prueba la medianería?
El principio general es que toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios, se presume medianero, en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o que aquella no existe ni en la parte más baja del edificio (artículo 2.718 Código Civil).
17- ¿A qué denomina la ley “signos materiales”?
A aquellos que pueden apreciarse mediante un peritaje o inspección ocular de la pared o muro que se presume medianero. Para determinar cuál de los dos propietarios fue el que la construyó puede tenerse en cuenta la antigüedad de la pared y de los edificios que separa, los materiales de construcción empleados, etc.
18- ¿Siempre se presume la medianería de las paredes o muros?
No. Únicamente cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque estos se encuentren cerrados por todos sus lados (artículo 2.719 Código Civil).
19- ¿Qué carácter deben tener los instrumentos públicos o privados que se invoquen como prueba contraria a la medianería?
Deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores (artículo 2.720 Código Civil).
20- ¿Quién es el obligado al pago de la medianería?
Sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieran corresponderle, el obligado al pago de la medianería es el propietario actual del inmueble lindero.
21- ¿Cuál es el valor computable de la medianería?
El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora (artículo 2.736 párrafo final Código Civil agregado por ley 17.711).
22- ¿Cómo se calcula el precio de la medianería?
Se toma en consideración como base el valor actual de construcción, deduciendo los porcentuales de desvalorización originados en la antigüedad de la pared, su estado de conservación, etc. Suele ser valorada la fórmula de cómputo de depreciación de “Ross- Heideck” a los efectos señalados (Cámara Nacional Civil Sala F “Consorcio Córdoba 996/1.000 esquina Carlos Pellegrini 787/791 c/ Av. Córdoba 972 SRL s/ cobro de medianería).
23- ¿Cuáles son los derechos y las obligaciones que surgen de la ley para los condóminos medianeros?
a) Cada condómino debe contribuir, en la proporción de sus derechos, a los gastos de conservación, reparación o reconstrucción de la pared o muro medianero (artículo 2.722 Código Civil).
b) Deben usar razonablemente la pared o muro, pudiendo asentar construcciones en él, que no pongan en peligro ni perjudiquen a la construcción medianera (artículo 2.730 Código Civil).
c) Cada condómino puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación del muro medianero renunciando a la medianería, con tal que la pared no forme parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparación o reconstrucción no haya sido necesaria por un hecho suyo (artículo 2.723 Código Civil).
d) Cada uno de los condóminos puede alzar a su costa la pared medianera, sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella (artículo 2.732 Código Civil).
e) Pueden cerrar las ventanas o aberturas existentes para iluminación, siempre que edifiquen apoyándose en la pared medianera (artículo 2.656 Código Civil).
24- ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción por cobro de medianería?
Esta prescripción, se rige por los principios generales que establecen un plazo de 10 años (artículo 4.023 Código Civil ordenado por ley 17.711 y corregido por ley 17.940).
(*) Abogado y profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.
ARQUITECTURA LEGAL SEGÚN BUTLOW
Dr. Daniel E. Butlow – Dr. Ricardo A. Butlow
Dra. Luciana Butlow – Dra. Estefanía Butlow
Abogados U.B.A.
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delfina raquel vides:
consulta; construimos una cimiento de treinta es decir la base, en la division entre un terreno y el otro ; de nuestro lado se construyo un pared de quince; el vecino rompio parte del cimiento que queda de su lado esta constuyendo columnas apoyada en nuestra pared de quince no quiere relizar la pared ,que entiendo deberia de su lado , es asi o no que correspond? GRACIAS
romina romero:
hola me podrian ayudar mi vecina levanto su paredon y edifico un departamento en su patio y esta metida 15 cm em mi patio que puedo hacer cuales son mis derechos gracias
virginia:
un vecino esta construyendo un departamento en planta alta y abrio una ventana hacia mi terreno en la pared que serìa medianera y dos hacia el costado de su obra en una pard perpendicular a la medianera que miran directamente a mi casa, una de ellas a un metro de la medianera. me dijo que mas arriba de tres metros del piso del suelo de la planta baja puede hacerlo pero entiendo que es a mas de 1,80 del piso de la habitaciòn que ilumina y cerrado con vidrio no translucido.mi privacidad queda invadida con las ventanas. que puedo hacer
Laura:
Yo construí una pared medianera hace aprox.diez años, aproveché a levantarla a la altura de la casa para techarla. En ese momento no tenía vecinos. Cdo se adquirió la casa de al lado a la mía la Sra.que compró dijo no colaborar con el pago de la pared puesto que no pensaba utilizarla. Pasaron unos años y efectivamente ella no utilizó el muro,pero al venderla y a pesar de haber hablado con el nuevo dueño, éste decide también techar desde la pared medianera a su casa, utilizando el muro medianero. Lamentablente al construir él dicha pared, ocasinó daños en mi propiedad(boquete), intenté mediar para que se haga cargo de la mitad de los costos medianeros ya que había hecho uso de la pared pero me manifiesta, entre otras cosas que yo no respeté los 15 cm que debía dejar de su lado para apoyo de su techo. Yo no entiendo por qué dice eso cuando él utilizó la pared y construyó el techo. Qué debo hacer, él tiene razón de reclamarme los 15cm que supuestamente no se respetaron al apoyar yo mi techo? Estoy confundida. Tal vez por este medio resulta dificultoso entender el caso, pero me gustaría asesoramiento idóneo. Gracias
Juan Carlos Vitagliano:
Estimados: Soy propietario de un edificio de dos plantas lindante con un edificio de departamentos de doce pisos en cuya medianera los propietarios han instalado todo tipo de ventanas (bow window, doble hoja, ventana de baños, etc.). Las ventanas comienzan desde el patio del primer piso de mi propiedad hasta el tope del edifcio. Necesito su asesoramiento para saber si:
1) las aberturas practicadas son ilegales o no.
2) que tamaño de abertura sería la permitida y a partir de que altura de la terminación de me propiedad.
3) en que oficina del GCBA debería radicar la denuncia.
4) que tipo de asesoramiento técnico y legal me puede proporcionar su organización en el caso de tener que hacer una presentación formal para revertir esta situación.
Muchas gracias por su respuesta
cristian:
hola que tal mi problema es el sigiente:
mi vecino tiene una casa prefabricada uvicada sobre un primer piso y dentro de mis 15 y para colmo tiene una chapa de 10cm que es una terminacion de la pared prefabricada que apolla directamente sobre mi loza,como tengo que proceder?ya intente por las buenas
desde ya muchas gracias
Natalia:
Hola, quisiera saber si es legal que mi vecina tenga canteros con plantas sobre la medianera y que provocan humedad en mi dormitorio.Además cuando le consulté para arreglar y colocar ceresita me dijo que no iba a colaborar con los gastos.Gracias
NOEMI:
QUISERA SABER, QUE ME CORRESPONDE HACER, YA QUE ME AUTORIZO PRIMERO A COLOCAR UNA VENTANA Y LUEGO ME OBLIGA A CERRARLA. ESTOY EN LE 1- PISO DE UN PH Y CERRE MI PATIO CON UNA VENTANA QUE DA A LA MEDIANERA DEL PATIO DE UNA ESCUELA MUNICIPAL,DEL PATIO DE LA ESCUELA A MI VENTANA HAY UNA ALTURA DE 4 MTS. SI TENGO QUE CERRARLA DE QUE MEDIDA ES EL PAÑO FIJO??, PUEDO OCUPAR LA MISMA MEDIDA DEL A VENTANA?? 110X 130. MUCHAS GRACIAS
Verónica:
Hola, tengo un vecino que tiene unos árboles a menos de 20 cm. de mi medianera. En una oportunidad le pedí que los sacara, pero negó tener dichos árboles. Esta medianera fue construida hace unos cuantos años atrás por mi padre, y la hemos reforzado y reparado hace unos pocos años. El vecino en cuestión nunca hizo ningún aporte monetario y hasta donde se la utiliza para pasar un caño. Estas dos situaciones son legales? Cuáles son mis derechos y obligaciones? y cuáles las de mi vecino? Necesito asesoramiento. Espero pronta respuesta. Gracias.
Graciela:
Hola, mi consulta es: en nuestra propiedad la medianera fue construída por el vecino, la misma es de 30cm y tiene una antigüedad de 35 años. Corresponde hacer algún pago si utilizamos para apoyo de un techado los 15cm que están sobre nuestro terreno que está en el partido de Lanús-Pcia. de Bs. As.? Muchas gracias.
andres morena:
Un vecino ha construido un garaje y no ha hecho pared medianera, la pared de mi casa es a su vez la pared de su garaje, el techo de su garaje es una terraza que da a la mitad de la pared de mi casa por lo que esto genera humedades en mi casa pues cuando llueve el agua se filtra en mi pared. A su vez el suelo de su garaje que es de tierra esta más alta que el suelo de mi casa y cuando lava el coche el agua se filtra y tengo todo con grandes humedades
¿ QUE LE PUEDO EXIGIR?
ale:
hola, tuve este problema, construi mi muro encaballado, ya que los vecinos asi lo quisieron; pero llegado el momento de dividir los costos, nadie quiere pagar la mitad que le corresponde. que debo hacer? pueden ellos ocupar el muro? debo hacerles firmar algun papel donde indique que ellos estan renunciando a la medianería
pablo:
hola, quiero construir un cerramiento de aluminio en mi terraza con una pared de 1.5 metros de altura en la medianera y el resto de vidro hasta el techo. mi pregunta es si es legal porque me comentan que no puedo tener vista hacia la medianera. mi casa es de 2 plantas y la de mi vecino de 1 y separada de la medianera por 3 metros. gracias
carina:
hola! mi vecino no quiere colaborar para hacer la cerca que divide nuestro terreno. que puedo hacer?
Auxiliadora briceño:
Mi nuevo vecino me quito la cerca de ciclon medianera y levanto una pared de 3 metros pegada ami porche daañandome tambien el cercado del frente me quito toda la ventilacion y al llover mi casa se inundara pues es pequeña 5.50 ancho por 12mts de largo el aduce que estoy en su terreno yo tengo 52 años de construida mi cas y nunca tuve problemas con los antiguos vecinos porque inclusive habia unas matas en el pequeño callejon que dividia las dos casas el caso esta en la Aklcandia pero no me han resuelto nada que debo hacer por favor ten72 años y este señor me ha quitado calidad de vida pues me deja la casa sin ventilacion
Agradezco su opinion
susana ines castro:
tengo en la terraza una medianera hecha por mi , el vecino nuevo me quiere levantar a un metro ochenta, me gustaria saber que es lo legal.es una medianera que al vecino le da a un patio y no le perjudica para nada como esta. espero contetacion gracias
Fernanda:
Hola! Tengo un vecino que tiene un ficus de entre 15 a 20 mtros de alto en la medianera, la cual se esta rajando, no solo eso si no que la mitad de su copa la tengo arriba de mi patio, lo que me genera la no entrada le luz, suciedad y por sobre todo me tapo las camaletas y desagues de los aires acomdicionados, ya le comente y le pedi q lo pode, ni siquiera le pedi q lo saque y no me da pelota, que puedo hacer? A quien me tengo que dirigir? Espero q me puedan ayudar dando algun tipo de informacion de lo q puedo hacer. Sludos y gracias
rafael:
Cuando compre el terreno el vecino del atras ya tenia hecha la pared dentro de su terreno no esta encaballado esta bien en su terreno, el me dice que yo debo hacer la medianera por mas que yo no voy a construir en esa pared.
Yo tengo que hacer la pared?.
Que dice la ley?
maria patricia mendoza vega:
como hago con mi vecina que dice que yo me corri 15 cmt mas al momento de construir el muro de colindancia y eso es falso.
Elizabeth:
Hola estoy construyendo mi casa, uno de sus laterales va pegado sobre la medianera, yo levante mi pared con ladrillos huecos de 18 cm, todo sobre mi terreno, hace poco me comentaron que esa pared debe ser si o si de ladrillos comunes, esto es así? busque información en las reglamentaciones de mi ciudad pero no encuentro nada, vio en Paraná Entre Ríos, gracias
francisca:
hola:Vivo en un terreno hace años que ya tiene muro medianero con todos los sitios vecinos . Uno de ellos lo acaba de comprar una empresa constructora.Dicha empresa quiere construir otro muro y nos está obligando a pagar a medias.¿Es eso posible?
¿Cada vez que se venda un terreno colindante con el nuestro tendremos que hacer un nuevo muro?
daniel cesini:
tengo una pared medianera construida de ladrillo pandereta de 2mts. de altura. Es la única que existe con la vivienda vecina. El vecino quiere subir el muro y construir la pared medianera lo cual me quita la luz que ingresa a mi vivienda ya que está construida a un metro de la misma quedando totalmente a oscuras y sin ventilación alguna. En este caso me puedo oponer a que la haga o si la hace que tengo que tener en cuenta para que no me perjudique, debo pagarle o se tiene que hacer cargo el de la construcción? gracias.
fernando:
muy buena pagina, como hago para ver las respuestas a las consultas de la gente?
olga:
tengo que arreglar mi medianera y pintarla y el vecino inquilino no deja entrar el dueño si como este subalquila las piezas no permite entrar a nadie le agradecería que pudo hacer ya que cuando llueve tengo humedad
laura:
hola, tengo mi paredon que esta dentro de mi terreno,x lo tanto no es medianera. Mi vecino esta levantado paredones altos sobre las 2 medianeras q tiene con los otros vecinos. Tambien esta haciendo los encadenados para aregar mas fílas de ladrillos,pero para apoyar uno de los hierros pico mi pared,tirando material a mi propiedad,y apoyando sin permiso los hierros. Hasta donde yo entiendo,el deberia levantar una pared continua a la mia y apoyar los hierros en una columna en su terreno. Y lo que hizo fue daño a mi propiedad. Ademas cuando hable con el,tambien queria levantar sobre mi pared, sin pedir permiso. Estoy loca o estoy defendiendo lo mio?