Alquileres temporarios. Una opción en el mercado locativo
por Lic. Alejandra Potocko*
Se entiende que los alquileres temporarios son aquellos que se realizan por un lapso de tiempo inferior a seis meses con “fines de turismo en zonas aptas para ese destino”, según lo estipulado por la Ley de Locaciones Urbanas, la N° 23.091 conocida como “Ley de Alquileres”.
La gran afluencia de turismo extranjero en la década que pasó generó una demanda de alquileres temporales que dinamizó el mercado inmobiliario de este producto y que mostró una tendencia a valorizar ciertas áreas de la ciudad para su desarrollo, en relación a las actividades turísticas, recreativas y culturales que ofrecen.
Sin embargo, detrás de esta oportunidad se plantean confusiones que parten de los vacíos legales y libres interpretaciones de la norma y que hacen del alquiler temporario una actividad cuestionada.
La Ley de Alquileres establece que el plazo mínimo para locaciones destinadas a vivienda es de dos años. Sin embargo, la norma prevé una excepción: pueden extenderse hasta 6 meses las locaciones de viviendas con muebles para fines turísticos. Por otra parte, la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal establece que sólo se podrán destinar las unidades funcionales de un edificio a los usos previstos por el Reglamento de Copropiedad y Administración. Es decir que en suma, se entiende que si una vivienda se ofrece amueblada, se destina a una locación con fines turísticos y siempre que no esté ese uso prohibido en el reglamento de copropiedad, se podrá celebrar un contrato de locación del tipo temporario, con un plazo inferior a 6 meses.
No obstante estas disposiciones legales, este tipo de alquileres sigue cayendo en la libre interpretación de cuestiones aparentemente básicas, como lo que se refiere a “vivienda”, mediante la cual se definen los usos permitidos en los reglamentos de copropiedad.
Quizás un hito que marcará la diferencia para el desenvolvimiento de esta actividad en el futuro es el fallo reciente de la Cámara Civil respecto a una causa iniciada por un consorcio sobre un propietario de un departamento que destinaba el inmueble a alquiler temporario. El fallo interpreta que la “vivienda” se refiere al lugar donde se encuentra el domicilio permanente, y no la “posada fugaz y sucesiva de diversos ocupantes pasajeros”.
Es preocupante que bajo estas condiciones de marcada desregulación, sea una práctica creciente. Incluso a pesar de la menor actividad turística de 2009, son numerosos los departamentos que se ofrecen en alquiler temporal. Los barrios de Palermo, Recoleta, Retiro y Barrio Norte concentran la mayor oferta. Los valores parten de u$s 350 mensuales y suben hasta los u$s 5.000, incluyendo en esos casos variados servicios, asimilables a los ofrecidos por un apart-hotel, desde los clásicos amenities -piscina, SUM y solárium-, hasta servicios de limpieza con frecuencia semanal, teléfono e internet.
Aunque representan una presumiblemente alta rentabilidad, superior a la de las locaciones tradicionales de dos años; se deberá tener en cuenta que las unidades poseen gastos fijos elevados por los servicios que incluyen. Además, al ofrecer departamentos en alquiler temporario, el propietario corre el riesgo de mayores gastos por vacancia esporádica durante el año, pudiendo ésta ser de sólo unos días entre un contrato y otro, o de meses.
Con lo cual una opción para los locatarios que ofrezcan este producto es colocar en el mercado de alquileres temporarios varias unidades de vivienda, garantizando un mínimo flujo de dinero que les permita afrontar esos gastos fijos.
En resumen, los alquileres temporarios se presentan como una opción tentadora para el mercado locativo, aunque deben analizarse financieramente y estudiarse los derechos y restricciones normativas para cada caso.
*Alejandra Potocko es Licenciada en Urbanismo, columnista de la sección “Actualidad Inmobiliaria” de “Vivienda en el Aire”. Para consultas, dirigirse a: apotocko@gmail.com
lorena:
hola quisiera saber si puedo realizar un contrato de alquiler a una estudiante pero lo quiere por nueve meses. lo puedo hacer como temporairo. es en mar del plata. muchas gracias
rodrigo:
Estoy por alquilar mi departamento vacio en la zona de Nuñez, por el transcurso de un año. Quisiera saber si puedo realizar un contrato solo por un año y de ser asi si este se considera temporario.
rodrigo:
existe el contrato de alquiler por un año? muchas gracias
Silvia:
Quisiera saber si es posible realizar un contrato de alquiler por un año y de existir algún problema con el inquilino,que inconvenientes legales podríamos tener?. Gracias.
Dr Alejo Tapia:
El alquiler por dia o por hora es lo que no esta permitido por los reglamentos de propiedad expresado bajo la forma “pension de pasajeros”, en este caso no se firma contrato y no se utiliza como vivienda sino como actividad comercial. No hay que confundir “albergue transitorio” , expresado elegantemente en los reglamentos de copropiedad como “pension de pasajeros” , con “alquiler transitorio”. En los fallos existentes se demostro que hubo actividad comercial, se alquilaban varias habit. a inquilinos sin relacion entre si, funcionando ilegalmente como hotel.
Los edificios de viviendas que permitan el alquiler de unidades para vivienda (amparado por la Constitucion Argentina, ley 23091, y jurisprudencia (conf. Bossert,Gustavo, “Locación temporaria en la propiedad horizontal”, LL 2007-F-1318).) no pueden prohibir el alquiler temporario y fracasaran en cualquier reclamo judicial ya que aun no hay legislacion alguna que lo prohiba claramente y si hay legislacion nacional y municipal que mensiona al alquiler por “plazos menores a 2 anos”.
Cuando se renta una propiedad con la firma de un contrato de locacion, se transfiere la propiedad del apartamento durante el plazo firmado al inquilino quien usa vive es responsable y repara lo danado, se alquila una cosa y no se vende un servicio, el inquilino pasa a terner propiedad transitoria del apartamento, el inquilino tiene las llaves en su poder, el inquilino se hace cargo de reparar lo que se rompio o los servicios que dejaron de funcionar, el apartamento no queda bajo la vigilancia del propietario, no se brindan servicios de comida ni de asistencia de ningun tipo, no hay una tarifa diaria sino un monto por el periodo total de renta especificado en el contrato en todos esos casos no hay hospedaje sino alquiler de un inmueble.
Recomiendo evaluar los costos de litigar cuando la mayor provabilidad es perder en primera y en segunda instancia tambien y leer prolijamente los fallos existentes, muchas veces presentados enganosamente.
damian:
Hola, quiero alquilar un dto sin muebles a una extranjera por el periodo de un año, se haría en dos contratos de 6 meses cada uno. Se puede ? o si o si tiene que tener muebles para que sea temporario?
christian:
Hola , tengo 9 departamentos que alquilo , tengo la idea de amoblarlos y alquilarlos temporalmente ya q estoy rodeado de hospitales que demandan hospedaje trancitorio ( hoteles generalmente ) y el alquiler por contrato de 2 años no me dio sus frutos. la pregunta es como me tengo que inscribir para ejercer esta actividad en Cordoba Capital ??? ???? gracias
MARIA:
necesito alquilar un inmueble por 7 meses dede abril a octubre del 2013, cuando redacte el contrato lo tomo como alquiler temporario? o habia pensado tambien hacerlo como un convenio de ocupacion de inmueble, me ayudarían con esto por favor, gracias, saludos.-
ricardo:
se puede alquilar un local con fines comerciales en forma temporaria? (4 meses)
mariela:
Hola, vivo en un edificio de 6 unidades NO apto profesional. Uno de los copropietarios lo alquiló el verano pasado a extranjeros (mientras el se fue de vacaciones) y lo quiere volver a hacer.
En el reglamento interno no se habla del tema pero somos varios los copropietarios que no estamos de acuerdo ya que aumenta la inseguridad y los riesgos. Tenía entendido que en un edificio que no es apto profesional no se pueden realizar alquileres temporarios. Es así?
Gracias
Florencia:
Hola! mi consulta es la siguiente, alquilamos una quinta por 15 dias y no se cumplio con los servicios basicos, como proveernos agua. Mas alla de la tormenta que hubo estos dias,se corto la luz, y por ende el agua: la bomba de agua era electrica, tuvimos perdidas en la casa, de cayo el piso del jardin donde estaba el pozo ciego. Previo a todo esto, estuvimos dos dias sin agua caliente, ya que estaban rotos los flexibles del termotanque. A raiz de todo esto tuvimos que abandonar la quinta ya que habia dos menores, una mujer embarazada de 8 meses y no tener el servicio basico, como el agua, se nos imposiblitaba habitar la quinta. Puedo reclamar que me devuelvan la plata por la semana que abandonamos la quinta?. gracias
Maia:
Hola,
estoy alquilando un departamento amueblado, la dueña me garantizo que podria quedarme el tiempo que quiera. Solo que el contrato tenemos que firmar mes a mes, ya que segun ella es contrato turistico. Ahora insiste que me vaya, y no se que hacer. Que debo hacer? Puedo quedarme? Y que se arregle con la justicia, estoy dentro de mis derechos? Gracias
rocio:
hola firme un contrato por un año desconociendo que es legal hacerlo por dos años y enero del 2013 y se vencio en enero del 2014 pero estuvo dos meses sin darme el supuesto contrato que puedo hacer