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Alquileres en la Ciudad de Buenos Aires. Inversión en renta

Comentarios: 4

Actualidad Inmobiliaria, por Lic. Alejandra Potocko*

inmobEl mercado inmobiliario, que se mostró muy estancado hasta mediados de este año, comenzó a reactivarse lenta pero decididamente. Una clara prueba de su reactivación es el dato del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires respecto de las operaciones de compra-venta de inmuebles: aumentaron un 26,3% en Agosto respecto de Julio.
Claro que aún hay potencial para su crecimiento, lo cual vemos –entre otros factores- en la cantidad de inmuebles que se ofrecen hoy en alquiler. Es que ante un mercado incierto y sin margen para bajar los precios de venta, muchos propietarios decidieron volcar sus propiedades de la venta para la renta, que aumentó la oferta en más de un 40% en el sector residencial.
La renta anual que se obtiene de un inmueble representa entre 5 y 7% de su valor; por lo tanto comprar una vivienda para renta constituye una inversión con niveles de rendimiento comparables con los activos financieros de bajo riesgo. Ante la falta de mejores alternativas y la desconfianza sobre el desenvolvimiento del mercado financiero, existe un real y fuerte posicionamiento sobre el ladrillo. Además, la demanda de propiedades en el mercado locativo es alta.
Realizamos un relevamiento de la oferta actual de alquileres residenciales en diferentes tipos de barrios de la Ciudad de Buenos Aires: en promedio, los alquileres de departamentos de 1 ambiente se encuentran entre $900 y $1100, los de 2 ambientes, entre $950-$1500, y los de 3, entre $1300-1850.
La inversión para la renta puede ser la opción para colocar ahorros presentes o la oportunidad para generarlos. En el primer caso, cuento con el dinero hoy para comprar un inmueble y alquilarlo al 5-7% anual. En el segundo, no cuento con el valor total del inmueble, pero logro acceder a un crédito o financiación, que me permite volcar lo generado por la renta al pago del inmueble. De este modo, al largo plazo, cuento con un patrimonio mayor.
En cualquiera de los dos casos, a la hora de invertir, es fundamental tener en cuenta ciertos factores en cuanto a las unidades de alquiler. El primero es la localización: define la accesibilidad, cercanía a centros comerciales, la calidad del entorno urbano, la presencia de servicios. Puede ser un barrio consolidado, con un mercado inmobiliario maduro y precios muy estables; o uno en proceso de renovación o densificación, experimentando valorizaciones en cortos períodos de tiempo.
Tiene que ver con el target. Si la intención es ofrecer alquiler a universitarios, parejas o matrimonios jóvenes, se deberá pensar en unidades pequeñas, cerca de universidades, con una variedad de servicios cercanos, de gastronomía o actividad nocturna, por ejemplo.
Por otra parte, para el locatario, el alquiler es la única alternativa ante la falta de créditos hipotecarios accesibles en oferta y un mercado en el cual los precios de venta no bajan. Hay por lo tanto una demanda sostenida de inmuebles, sobre todo de uno o dos ambientes. Estudios recientes de la Unión de Bancos Suizos revelan que aproximadamente el 50% del salario promedio de los empleados porteños es destinado al pago de alquiler. De otro lado, en tanto disminuye el salario real promedio en términos de m2 de vivienda nueva (es una forma de medir el poder adquisitivo salarial en función del valor de las viviendas), son necesarios hoy más de 60 sueldos para acceder a la primera vivienda propia; cuando una década atrás ese número era sustancialmente menor, próximo a los 20 sueldos.
En conclusión, el mercado locativo nos muestra hoy dos facetas. De un lado, la oportunidad de la inversión y la generación de renta para los propietarios; y de otro, el desafío de garantizar un lugar de residencia accesible para la gran demanda de inquilinos.

*Alejandra Potocko es Licenciada en Urbanismo, columnista de la sección “Actualidad Inmobiliaria” de “Vivienda en el Aire”.

4 comentarios en Alquileres en la Ciudad de Buenos Aires. Inversión en renta

  1. 1

    Valeria:

    # 16/12/2009

    Muy buena y clara la nota. Felicitaciones. Los lamentables son los desalentadores datos …
    Sería interesante promover créditos accesibles por parte de los bancos relacionados al estado, créditos con una tasa social, de 4 puntos máximo, relacionada los sueldos.

  2. 2

    Arq. Pablo Suarez:

    # 16/12/2009

    Muy buena nota.
    Datos concretos y claros que permiten analizar una inversion.

  3. 3

    abraham mardini:

    # 08/01/2010

    me gustaria saber en que moneda estan estos valores y si tienen un cuadro de costos para inmuebles en venta….mil gracias
    Abraham Mardini
    Colombia

  4. 4

    Cristina:

    # 25/02/2014

    Que tal,
    Eѕ interеsante tuu sitio. Hаy otros post no me molaroո demasiado, en cualquier casօ, la
    maʏor

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