por Lic. Alejandra Potocko*

Estacionar en la Ciudad de Buenos Aires se ha tornado una tarea difícil y muy cotizada. La creciente motorización de la población, que introduce al parque vehicular un promedio de 200.000 vehículos al año, el aumento de la cantidad de vehículos que ingresan a la Ciudad de Buenos Aires –aproximadamente 60% en los últimos 8 años-, la inseguridad y restricciones a estacionar en la calle, son los principales factores que inciden en una creciente demanda de cocheras. Además en los últimos años muchos edificios destinados a estacionamiento fueron reemplazados paulatinamente por edificios residenciales o de oficinas. La alta demanda y la relativa baja oferta ha generado una notable valorización de este producto que se posiciona como oportunidad en el mercado inmobiliario.
En los últimos 4 años aumentó más del 100% y su rentabilidad hoy es comparable con el mercado locativo de inmuebles residenciales. En 2005, los valores de cocheras se encontraban entre U$S 8.000 y U$S 10.000. Hoy cotizan entre U$S 15.000 y U$S 25.000, lo que corresponde a un valor entre U$S1.200 y U$S 2.000 por m2 -12,5 m2 es la superficie mínima y estándar-. Su rentabilidad representa entre 6 y 7% anual de su valor.
Las opciones de inversión se presentan hoy en varios formatos. Por una parte, está la posibilidad de comprar una cochera de forma particular y así colocarlo en el mercado de alquiler. Otra opción, más novedosa y aún con poca participación en el negocio de los estacionamientos o “garages” consiste en comprar una cochera en un fideicomiso destinado a rentar cocheras mensualmente, por estadía o por hora. Ejemplos son los edificios de cocheras que se encuentran en construcción en Tacuarí al 600 y Alsina al 1600. Como inversor, el interesado puede comprar una cochera de forma particular y administrarla él mismo; o comprar una cochera del “Garage Comercial”, dejando su explotación en manos del concesionario y recibiendo trimestralmente los dividendos correspondientes. Esta opción apunta a una rentabilidad del 15% anual. Finalmente, la tradicional compra de un fondo de comercio para explotación de una playa de estacionamiento, lo cual requiere de grandes inversiones.
Con lo cual comprar una cochera hoy permite obtener una rentabilidad comparable con la de la renta de inmuebles residenciales, con una inversión menor y contando con numerosas ventajas. Entre ellas podemos mencionar que una cochera no pierde valor con el tiempo, no necesita de juicios de desalojo en caso de no cumplimiento con el pago, no requiere garantías, los trámites administrativos del alquiler son más simples.
Sin embargo hay que tener en cuenta, que –como todo inmueble- paga expensas, tasas y tributos municipales, servicio de agua corriente, y si correspondiera, seguro y personal administrativo, de limpieza y/ó seguridad.
A la hora de decidir la inversión, hay que tener en cuenta esos gastos y cuestiones propias de cada edificio de cocheras o estacionamiento. Por ejemplo, aquellos que tienen ascensores para autos son menos demandados debido a que encarecen los costos de mantenimiento, generan demoras, y son disfuncionales ante cortes de luz ó desperfectos técnicos.
No obstante, el principal factor consiste en la localización: es preciso estudiar la demanda de estacionamiento –si es un sector de predominante actividad residencial, comercial o administrativa-, la prohibición de estacionar en la calle, la oferta actual y la potencial saturación del mercado en cada barrio.
Los barrios de mayor demanda son el Centro, Barrio Norte, Belgrano y Palermo; y en ellos los valores de venta se encuentran en promedio entre U$S 18.000 y U$S 22.000. Los valores de alquiler trepan hasta $500 mensuales.
En consecuencia, la inversión en cocheras se presenta hoy como una oportunidad, ante una demanda creciente y una rentabilidad tentadora en el mercado inmobiliario.

*Alejandra Potocko es Licenciada en Urbanismo, columnista de la sección “Actualidad Inmobiliaria” de “Vivienda en el Aire”.