Debaten incluir una certificación técnica en la venta de inmuebles
El proyecto prevé la intervención de profesionales de la construcción; los escribanos se oponen.
En reunión de comisión, senadores y representantes de los ingenieros, arquitectos y maestros mayores de obra discutieron la creación de un certificado de constatación técnica de inmuebles para las operaciones comerciales de propiedades; Los escribanos enviaron un documento rechazando la iniciativa.
Integrantes de la Comisión de Legislación General de la Cámara de Senadores de Entre Ríos se con representantes de los colegios de ingenieros civiles, arquitectos y maestros mayores de obra para discutir el proyecto de ley que propone crear en el ámbito de la provincia una “Constatación de idoneidad técnica de inmuebles”.
La propuesta plantea que un profesional (sea un ingeniero, un arquitecto o un maestro mayor de obras) verifique el buen estado de la construcción y la situación reglamentaria de bienes raíces. El objetivo es brindar mayores garantías a los interesados en adquirir una propiedad que podría no cumplir con todas las potencialidades que se postulan.
Observaciones. Los colegios profesionales presentes expresaron en general su acuerdo con el proyecto. No obstante, propusieron una serie de cambios en la redacción para darle mayor precisión. Entre otras cuestiones, se creyó necesario dejar en claro que la constatación es “general” y no “estructural” como dice la iniciativa original. La razón aducida es que para evaluar “estructuralmente” un inmueble son necesarios estudios de alta complejidad que implican análisis de laboratorio. En cambio, el término “general” habilita a un tipo de inspección rigurosa pero sin la necesidad de apelar a exámenes minuciosos y de engorrosa ejecución.
Lo evaluado quedaría explicitado en el formulario diseñado para el caso. El documento deberá contener lo atinente a la antigüedad de la construcción, el estado de conservación, los vicios o defectos, las superficies, el cumplimiento de las normas legales y otros recaudos que se establezca en la reglamentación de la ley. La vigencia del formulario se extenderá por el término de un año.
En la reunión se propuso que de observarse peligro de derrumbe es obligación del profesional informar al municipio.
Letra. En los fundamentos de la iniciativa se declara que el objetivo es que prime la buena fe contractual “en las contrataciones sobre bienes raíces”.
El proyecto estipula que la constancia de idoneidad técnica se exigirá en todo contrato en que las partes se obliguen a hacer escritura pública o en la adquisición, modificación, transferencia o extinción de derechos sobre inmuebles.
La iniciativa indica que no se podrá cerrar ninguna operación de compraventa si no se cuenta con el certificado de idoneidad técnica. En este sentido, los entes del Estado no podrán realizar los registros correspondientes sin el acompañamiento de la constatación. El proyecto dispone un valor equivalente al 0,3% del valor venal o fiscal. Esta cuestión quedó en suspenso para ser resuelto por los propios colegios.
Otro punto inconcluso está relacionado a si es el vendedor o el comprador quién debe encargarse de aportar el profesional encargado de realizar la constatación.
AL MARGEN
Oposición. El Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de Entre Ríos manifestó mediante un documento su “firme y terminante rechazo al proyecto”. Entre otros argumentos, esgrimió la vaguedad de la terminología utilizada, a la imprecisión de los beneficios para los contratantes y las consecuencias de un certificado desfavorable. A su vez, consideran que este tipo de regulación es de incumbencia nacional.
Cómo sigue. Los representantes de los colegios acordaron enviar por escrito sus propuestas en torno a la iniciativa. La próxima reunión de la comisión se realizará con los escribanos, quienes ya adelantaron su rechazo al proyecto mediante un documento.
Fuente: La Voz de Entre Ríos, 9/11
ARQ. ALMAGRO JUAN JOSE:
En términos grales, como propuesta estoy de acuerdo.
Un profesional,con un poco de experiencia, puede detectar los riesgos estructurales que son los importantes (balcones, losas de cubiertas, etc.). El estado de la albañilería, pisos,instalaciones por antiguedad, etc, son “visibles”.
Por experiencia, incluiría el estado de legalidad municipal de la propiedad (plano aprobado con final de obra).
Los gastos profesionales pueden ser compartidos por ambas partes, no creo que sean significativos.Yo lo realicé en varias oportunidades para gente conocida (1 día de trabajo con ayudante y posterior informe). Yo chequeo la construcción en el tema medianería, conjuntamente con la documentación disponible.
Dependiendo de la profundidad del estudio que se determine, le permite al comprador evaluar la eventual inversión para la habilitación en condiciones de habitabilidad de la propiedad.
No entiendo cuales pueden ser los argumentos de los escribanos para oponerse.
MI SINTETICO APORTE.
horacio peressini:
tambien podría incluirse nivel de diseño,estilo,de modo que el diseño empiece a ser considerado por los tasadores.
Aaron Warszawski:
Para que un certificado como el que se pretende poner en práctica en Entre Ríos, es imprescindible que la reglamentación sea precisa y práctica.
Establecer categorías profesionales según el tamaño del inmueble y que quien quiera brindar ese servicio,lo haga autorizado por su Consejo o Colegio Profesional, que deberá tener en cuenta no sólo la antigüedad en la matrícula, sino la real experiencia como para emitir un dictamen.
Finalmente, la pregunta de rigor: si a un comprador de buena fe,a poco de comprar una propiedad, descubre fallas importantes ¿quién se hace cargo?
M.M.de Obras Jose Luis Quiroz:
El Proyecto de ley ya se había discutido hace unos 10 años en la provincia, en este año se reflotó la idea ya bienvenida sea.-
Ademas será un beneficio para el adquirente y se propicia que sea este quien contrate al profesional ya que de esta manera estaría actuando en resguardo de la inversión a llevar a cabo.-
arq. enrique viola:
No estoy de acuerdo en que intervengan Maestros Mayores de Obra, ya que indudablemente no poseen la capacidad técnica necesaria.
arq. enrique viola:
INCUMBENCIAS DEL MAESTRO MAYOR DE OBRA
1) El título de Maestro Mayor de Obras que expiden los establecimientos dependientes del Consejo Nacional de Educación Técnica, habilita para la ejecución de proyecto, dirección y/o construcción de edificios de hasta planta baja, un subsuelo, cuatro pisos altos y dependencias en la azotea.
2) Quedan exceptuadas las construcciones que requieran estructuras especiales no contempladas en los respectivos planes de estudio. Entiéndase por estructuras especiales las hiperestáticas de grado superior que obligan a un gran dominio de la elasticidad y cálculo matemático, no cursados a fondo por los maestros mayores de obras.
3) Exceptuase además de la habilitación de referencia las construcciones antisísmicas en zonas donde expresamente los gobiernos de provincias o los municipios indiquen la necesidad de estructuras especialmente preparadas para soportar movimientos sísmicos.
4) Exceptuase asimismo los proyectos de sistemas de fundaciones de las obras que corresponden a zonas en donde la mecánica de los suelos requiere conocimientos especiales, no proporcionados en las “currículas” del CONET
Gregorio Alvarez Ferro:
Es de logica elemental que la imposision del requisito obligatorio de una certificacion tecnica constructiva para la venta de un bien inmueble resulta una restriccion a la libertad de comercio y disposicion del patrimonio consagrada en la Constitucion Nacional. Cualquier bien es pacible de ser comprado o vendido, y cualquier comprador tiene la posibilidad de requerir la informacion que desee acerca de las caracteristicas y estado de lo que estaria comprando, previo a su desicion de compra, y decidir en consecuencia. Si alguien desea adquirir un bien inmueble en estado ruinoso par proceder a su reciclado, por que razon debe ser inposiblitado de ejercer dicha industria licita, como cosagra la Constitucion Nacional ? El progreso social se logra en razon del ejercicio de las libertades de los individuos y no de las restricciones a su libertad y creatividad, que solo conducen al atraso y aislamiento.
Inés:
Estoy totalmente de acuerdo visto el accionar inescrupuloso de las inmobiliarias y de algunos colegas que trabrajan para ellas. En este momento y sin asumir la más mínima responsabilidad, un joven colega que es empleado de una conocida inobiliaria a pasado a una señora una tasación para el reciclado de un viejo edificio con peligro de derrumbe totalmente descabellada pero que responde a las espectativas de la propietaria. Obviamente la intención es hacerse de la autorización de venta y despúes ir manejando el negocio a medida que pasa el tiempo y la necesidad de vender se haga más acuciante.Estos personajes fuera de toda ética solo perjudican y desacreditan el trabajo de los honestos.
Arq. Sergio bonfil:
Como Arquitecto y Perito, tanto de parte como de oficio, creo que bien implementada, es una buena medida, y de ninguna manera creo que afecte libertad alguna. Esta medida daría el marco de transparencia que, lamentablemente falta en muchas operaciones inmobiliarias.
No es lo mismo una propiedad a la cual se le integró la cocina al estar, que una a la que se le agregaron metros, o se le cambió la estructura.
Como sabemos todos los colegas, nuestros servicios profesionales son, para muchos, prescindibles, y después vienen los problemas, sobre todo judiciales.
De ninguna manera debería prohibirse la venta de una propiedad en el estado en que se encuentre, pero el comprador debe tener una clara idea de en tipo de propiedad está invirtiendo su dinero.
Para terminar, la decisión final, es del comprador.
Arq. Sergio Bonfil
Enrique:
Claro tal cual hacen los agrimensores con los certificados de amojonamiento en algunos casos es necesario pero en otros, hummmm, y sin ello no se pueden ni siquiera presentar planos de obra.
Me parece bien que sea optativo.
Arqto.Marcelo R.Montagnini:
Para que estan los Consejos Profesionales de Arquitectos o de Ingenieros, ? SI ELLOS LES ENTREGAN MATRIC HABILIT A UN CUALQUIERA .. ASI NOS VA. Alli es don de se deben solucionar estas garantias y donde un potable comprador poder “” VOLUNTARIAMENTE ANTE UNA DUDA “” solicitar ese asesoramiento, si no conoce prof de confianza. ESTO NO DEBE SER OBLIGATORIO PARA LA OPERACION DE COMPRA VENTA. Para que esta LA APROBACION DE LA DOCUMENTACION DE FINAL DE OBRA ? …. Evidentemente parece que en esos lugares construye un cualquiera, sin responsabilidad, y TERMINAN PERJUDICANDO A LOS CIUDADANOS COMPRADORES que no tienen obligacion de saber de TECNICA. SI bien los MM de OBRA no tinen titulo igual a Arq o Ing HAY MUCHOS DE ELLOS QUE POR OFICIO SABEN MUCHISIMO MAS DE EJECUCIONES DE OBRAS QUE LOS OTROS PROFESIONALES CON MATRIC GRANDES …. ver casos DERRUMBRES y asi nos va. SE DEBE CONSTRUIR BIEN DE UNA …. el resto es temas de comercializacion y usos correctos Saludos
Mario Merlano:
Es buena la propuesta, pero que raro siempre los arquitectos y no los ingenieros les tienen miedo a los MMO, y una pregunta para el gremio de los Arq, cuanto mas aprenden que los MMO en la facultad sobre materias tecnicas y de calculo, recuerdo aver inspeccionado la biblioteca de la facultad arq de la UBA y solo vi libros de proyecto casi ninguno tecnico???
M.M.O. VILA:
SERIA IMPORTANTE TAMBIEN INCLUIR LA POTENCIALIDAD DEL TERRENO(F.O.S. F.O.T.,zonificacion ,densidad ;para que la persona que lo compre sepa que puede construir en el terreno a adquirir