Convenio urbanístico en Córdoba

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Las bases para cerrar un convenio urbanístico entre la Municipalidad de Córdoba y la Corporación América, del empresario Eduardo Eurnekian, con vistas a modificar el uso del suelo en el ex Batallón 141 (junto al Parque Sarmiento), podría ingresar al Concejo Deliberante antes del cierre de año .

Los tiempos de ese posible emprendimiento urbanístico, sobre el que se especula desde hace cinco años, se apuraron esta semana. La firma solicitó al municipio que determine finalmente qué se puede construir en ese predio de 22 hectáreas, que permanece como sitio baldío y bajo la denominación legal de “reserva verde”.

Ese régimen jurídico fue resuelto por el Concejo Deliberante en 2007, en el marco de una fuerte disputa política entre el entonces intendente Luis Juez y el gobernador José Manuel de la Sota, que decidió enajenar el terreno días antes de terminar su mandato.

Desde la Municipalidad, se mostraron predispuestos ahora a cambiar esa norma (el propio intendente Ramón Mestre así lo había admitido durante la campaña electoral) que hoy impide cualquier desarrollo inmobiliario en el lugar; por eso elevaron a la Corporación América algunas condiciones que suponen contraprestaciones que esa empresa debería dar a la ciudad. El trato está casi cerrado.

El Ejecutivo permitiría en el exbatallón un uso mixto residencial-comercial, que incluiría casonas en edificios de hasta seis pisos de altura, similares a otros desarrollos que ya hay en esa zona, que se cuenta sin dudas entre las más valiosas de la ciudad.

En cuanto a los locales comerciales, está descartado un shopping. Serían comercios chicos, presumiblemente con prevalencia del rubro gastronómico, sobre las avenidas Richeri y De los Incas, que enmarcan el terreno en cuestión.

La negociación. Según detalló el secretario de Desarrollo Urbano, Mariano de Juan, de las 22 hectáreas, la mitad quedaría para el aprovechamiento neto de los propietarios y el resto para uso público, repartido en espacios verdes y una vía peatonal que atravesará el lote de norte a sur.

Esa franja se concibe como una continuidad del Parque Sarmiento, hasta la avenida Cruz Roja.

Los edificios no podrían superar un FOT (Factor de Ocupación Total) del 40 por ciento del predio, pero el municipio no da por cerrada la cuestión: dice que pretende bajar ese índice al 35 por ciento.

Con esos parámetros, las propias autoridades admiten que Corporación América podría construir unos 400 mil metros cuadrados. Tal dimensión es comparable con un actual emprendimiento que la desarrollista Gama está haciendo en 16 hectáreas, con 330 mil metros cuadrados.

Ese valor, multiplicado por 1.500 dólares –como referencia del valor de mercado del metro cuadrado de construcción en la zona de Nueva Córdoba– arroja que el negocio que podría encarar Eurnekian rondaría los 600 millones de dólares.

Además de las apuntadas zonas verdes, la Municipalidad reclama como contrapartida obras para la ciudad. La más relevante es una planta de cloacas para servir a 150 mil vecinos de la zona sudeste. El cálculo oficial es que costaría 100 millones de pesos.

En caso de avanzar este esquema, Corporación América también debería realizar tres nudos viales en inmediaciones del propio ex Batallón 141.

Serían en los cruces de Richeri y Cruz Roja; Cruz Roja y avenida de los Incas, y en cercanías del monumento al Dante, donde confluyen varias vías.

En ese último caso –sería el nudo más complejo y de magnitud porque incluiría cruces a distinto nivel–, se ampliaría la calle que circunda el sector sur del Parque Sarmiento. Esas obras costarían unos 40 millones de pesos y redondearía en 140 millones de pesos el beneficio total para la ciudad.

Las condiciones del municipio

Uso mixto. En el exbatallón se permitiría un uso mixto (residencial-comercial), en reemplazo del actual encuadre como reserva verde, que impide cualquier proyecto inmobiliario. No se admitiría un shopping, sino locales pequeños, sobre las avenidas laterales del predio.

A la mitad. El 50 por ciento de las 22 hectáreas de superficie debe quedar para uso público (espacios verdes, extensión del Parque Sarmiento, retiros de edificación).

Torres. Se habilitaría la construcción de edificios de hasta seis pisos de altura, y cuya ocupación de suelo no supere el 40 por ciento del predio.

Cargos. El propietario debería, a su vez, compensar al municipio con un paquete de obras en la ciudad por un valor aproximado a los 140 millones de pesos. Concretamente, se pide la ejecución de tres nudos viales, para ordenar en tránsito en inmediaciones del exbatallón, y la construcción de una planta de cloacas para 150 mil vecinos en el sudeste de la ciudad.

Un doble pago virtual

Sin considerar la rentabilidad que obtendría Corporación América si urbaniza el exbatallón, desde el municipio señalan que, si esos inversores ponen 140 millones de pesos en la ciudad, estarían pagando de nuevo el predio, por el cual abonaron 107 millones en 2007.

Fuente: La Voz de Córdoba, 20/12

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