Cómo generar créditos hipotecarios accesibles
Actualidad Inmobiliaria
Entrevista al Arq. Damián Tabakman.
por Lic. Alejandra Potocko*
Escuchamos y debatimos que la oferta de créditos hipotecarios hoy no alcanza para solventar la gran demanda y el alto déficit habitacional del país; que las tasas son muy altas para encontrarse con las posibilidades de las clases medias; que a pesar de algunas iniciativas positivas generadas en 2009, el acceso a la primera vivienda sigue siendo uno de los máximos desafíos para la sociedad.
Para conocer los por qué de esta situación y cómo revertirla, entrevistamos al Arq. Damián Tabakman, consultor en negocios inmobiliarios y miembro de la Asociación de Empresarios de la Vivienda.
En cuanto a los motivos por los cuales las entidades financieras hoy no pueden ofrecer créditos a largo plazo con tasas de un dígito –como se esperaría para atender la gran demanda y capacidad crediticia de potenciales tomadores-, el Arq. Tabakman sostiene que existen cuestiones de naturaleza regulatoria que impiden que se firmen o se pacten contratos entre partes a largo plazo en moneda local y que impiden que sean ajustables en el tiempo siguiendo la evolución de la variable inflacionaria. Según explica, quien esté dispuesto a prestar dinero a largo plazo debe cubrirse de la incertidumbre respecto de cómo va a evolucionar la inflación ó de la desvalorización del dinero que ha prestado a través de la tasa de interés. Se justifican así las tasas actualmente en el mercado, entre el 15 y el 20%.
En este escenario, desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda –AEV- se propone replicar en Argentina el sistema que con éxito se ha puesto en marcha en diversos países latinoamericanos. En Chile, Brasil, Uruguay, Paraguay y México hay una oferta abundante de créditos hipotecarios y éstos se indexan en moneda doméstica. Tabakman afirma aquí se puede hacer un ajuste por inflación en función del valor promedio de los salarios -que podría ser el índice que utiliza el INDEC, el CVS por ejemplo- que le diera seguridad a los tomadores que endeudándose a largo plazo con un crédito de esta naturaleza, obtendrán una evolución de la cuota en línea con la evolución de sus propios ingresos y además una tasa de interés real claramente de un dígito. A modo de ejemplo, AEV propone tasas definidas por el CVS+4% o CVS+5%, tal como en los países latinoamericanos donde se ha aplicado con éxito.
Fundamental para la propuesta es el fondeo de esos créditos. En este marco, lo que propone AEV es básicamente la emisión de cédulas hipotecarias que tengan una evolución en función del rendimiento vinculado también al propio índice de variación salarial más una tasa real. Tabakman explica que ésta no sería la misma que la de los tomadores sino un poco más baja, ya que justamente ahí estaría el margen de rentabilidad y se tendrían cubiertos los costos de administrar las carteras hipotecarias. Así, se pueden generar cédulas hipotecarias que rindan para los inversores el propio índice -CVS+2% por ejemplo-.
En conclusión, la propuesta consiste en promover a que el público inversor masivo local, que pretende en el mediano y largo plazo sostener el poder adquisitivo de sus salarios más una pequeña rentabilidad, esté interesada en fondear este tipo de operatoria e invertir en este tipo de activos respaldados básicamente por los créditos hipotecarios, que tendrían un bajo nivel de mora.
En este esquema, el Arq. Tabakman garantiza que la cuota a pagar por posibles tomadores bajaría a la mitad o hasta un tercio respecto de los esquemas actuales en oferta; sustancial diferencia que sin dudas atenderá a la demanda y permitirá acercarnos al hoy casi utópico deseo de la vivienda propia.
*Alejandra Potocko es Licenciada en Urbanismo, columnista de la sección “Actualidad Inmobiliaria” de “Vivienda en el Aire”. Contacto: apotocko@gmail.com
Rodrigo Silva:
Siempre que se da un credito comparativamente ventajoso hay quienes los toman y usan la plata prestada en otras cosas como por ejemplo, volver a prestarla a tasa internacional o dejarla en el banco generando intereses siempre que esten por sobre el costo. Es una propuesta interesante pero debe ser monitoreada con cautela y discreción. Muy beuna la nota, muy interesante, me es grato saber que se estan pensando en estas cosas que se sienten pero no se dicen, porque los medios de comuniciación tienen los intereses en otras cosas. Un saludo!
Martín Muñoz:
Hace unos días en la sección de negocios inmobiliarios del Diario La Nación (videos en la página web) se adelantó este mismo proyecto de la cámara empresarial de la vivienda. De concretarse sería una verdadera propuesta en el sentido de reactivar el mercado inmobiliario. Hasta ahora los créditos inmobiliarios no figuran como prioridad de oferta de los productos bancarios. Además, siempre el crédito ofrecido en moneda local traducido a dólares es fijo. Por caso, si con el dólar a $ 3.- se ofrecían a las personas asalariadas con ingresos medios $ 75.000- a mayo 2008, un año más tarde con el dólar a $ 3,86 y con las nuevas líneas del Hipotecario, se le ofrecían $ 94.000.-, es decir, que tanto antes como luego, siempre se le ofrecían U$S 25.000.-. ¿Qué podía comprar una familia argentino tipo (dos adultos y dos menores) y sus necesidades habitacionales, con ingresos promedios? Casi nada, sólamente terrenos en zonas de expansión, alejados de centralidades o bien en las denominadas “zonas peligrosas”. Sería un gran paso si la cámara empresarial logra imponer una seria lógica inclusiva y extensiva del crédito donde el Estado no tuvo el coraje de hacerlo.