El estudio de los cambios poblacionales en las grandes ciudades se ha convertido últimamente en una cuestión que excede el simple análisis estadístico. Al respecto, las tecnologías GIS (Sistemas de Información Geográfica) desde hace varios años han comenzado a evidenciar la importancia de evaluar “espacialmente” la distribución de la población en las ciudades y su composición socioeconómica. La detección de procesos de segregación de grupos de altos ingresos, de gentrificación o detección de áreas marginales, son algunos ejemplos.

En esta línea, el sistema Urbeos·Cities (primero de su tipo en Latinoamérica) incorpora hacia mediados de 2008 un nuevo módulo de herramientas de geomarketing para estudio poblacional, segmentación de mercado y estimación de clientela potencial.

Este módulo toma como datos de partida la información censal (INDEC, 2001) y, utilizando una serie de algoritmos matemáticos específicamente diseñados para monitoreo demográfico, actualiza periódicamente la información poblacional de la ciudad (cantidad de población y nivel socioeconómico). Como ejemplo, basta mencionar que en 2008 Urbeos·Cities ya mostraba que la población de la CABA superaría los 3.055.000 de habitantes en 2010 a partir de las nuevas obras residenciales construidas.

Respecto a la distribución del NSE, el sistema actualmente da cuenta de que aproximadamente un 11% de la población de la ciudad pertenece al estrato Alta – Media Alta (ABC1); un 51% a la Media Típica (C2); un 24% a la Media Baja (C3); un 8% a la Baja Superior (D1); un 4% a la Baja Inferior (D2); y, finalmente, un 2% a la clase Marginal (E). Ello deja en evidencia que, a diferencia de la composición del GBA donde predominan los estratos C3, D1 y D2 con valores cercanos al 24% en cada caso, la ciudad concentra más de la mitad de su población en la Media Típica.

Nivel Socioeconómico y Mercado Inmobiliario.

El incremento general de los precios inmobiliarios de los últimos años, sumado a los aumentos diferenciales ocurridos en ciertas zonas de la ciudad producto de la construcción de edificios residenciales nuevos para público ABC1, no puede ser ignorado al momento de analizar alguna de las causas que explican los cambios en la distribución del NSE en la CABA.

En este sentido, el incremento de población de estratos Alto – Medio Alto en sectores muy puntuales deja ver dos tendencias: por un lado, en ciertas zonas donde tradicionalmente predominaron los grupos de altos ingresos (Belgrano, Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Caballito, Colegiales, etc.) ha avanzado un proceso de renovación edilicia y densificación, manteniendo en general la misma estructura del nivel socioeconómico anterior; por otro lado, en algunas zonas con niveles socioeconómicos medios (Villa Urquiza, Almagro, Núñez, Barracas, Villa Pueyrredón) se comienza a evidenciar un proceso de renovación poblacional a favor de grupos medio-altos.

Si bien la tendencia en el primer caso resultaba esperable a partir de los altos precios de los inmuebles (y los terrenos), en el segundo caso, podría indicar la aparición de un fenómeno incipiente vinculado al encarecimiento de las propiedades: la relocalización de sectores medios-altos en áreas históricamente ocupadas por estratos medios. Para dar cuenta de esta cuestión, es de utilidad cruzar el Mapa de Precios de Departamentos del sistema Urbeos·Cities en 2010 con el Mapa de Nivel Socioeconómico para la misma fecha, pudiéndose verificar un importante aumento de precios inmobiliarios en aquellas zonas de nivel socioeconómico medio.

Nivel Socioeconómico y Actividad Comercial

Sobre la base de la información del sistema Urbeos·Cities, y utilizando la herramienta para “Cálculo de Clientela Potencial” (estima la cantidad de hogares en una zona según NSE), fue posible detectar que nuevos mercados potencialmente atractivos para la instalación comercial comienzan a formarse dentro de la ciudad de Buenos Aires a partir de fuertes aumentos poblacionales.

De esta forma, entre 2008 y 2010 zonas de nivel socioeconómico medio predominante como Núñez , Villa Urquiza , Barracas o Flores se suman a los cambios comerciales sufridos por barrios como Palermo algunos años atrás. Sin embargo, estos nuevos mercados potenciales no sólo implican para estas áreas un aumento de la demanda sino, también, un cambio en las características del consumo que se dejan ver en la renovación de antiguos comercios por nuevos desarrollos comerciales, muchas veces empujados por el incremento de los alquileres.

Conclusiones

Resulta interesante concluir hasta aquí que el uso de las nuevas tecnologías GIS·WEB como el sistema Urbeos·Cities permiten detectar cambios en las condiciones demográficas de ciertas zonas de la ciudad, identificando posibles causas y asistiendo en la evaluación de tendencias a futuro. Como ejemplo, basta mencionar el impacto que el mercado inmobiliario residencial puede tener sobre la distribución del NSE de la población en la CABA y ésta, a su vez, sobre la relocalización de los usos comerciales y la evaluación de nuevos mercados potenciales con demanda no cubierta.

Asimismo, cabe mencionar que este tipo de herramientas facilitan la evaluación de nuevas localizaciones comerciales más allá de los centros comerciales consolidados a partir de información poblacional actualizada y fiable, permitiendo avanzar en un desarrollo urbano más equilibrado de la ciudad.

FUENTE: SISTEMA URBEOS·CITIES / Dpto. de Investigación Urbeos.com / 2010. http://www.urbeos.com/boletin_ultimo.html