Este tipo de inmuebles residenciales de hasta 100 metros pueden encontrarse en Parque Patricios, Boedo, Villa del Parque y Congreso. Los que se puedan alquilar a menos de $ 2.000 generarán una renta aceptable y tendrán demanda genuina

Ya no es tiempo de oportunidades generales en el mercado del real estate autóctono. La perlita ya no abunda como antes. Se impone la selectividad, el observar y comparar, ya que pueden aparecer buenas posibilidades de inversión en cualquier barrio y en cualquier tipología.

“Los economistas hablan de un año entrante con menor crecimiento, y esa realidad inevitablemente impactará sobre el sector inmobiliario”, advierte Damián Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate. Pedro Nicholson, socio a cargo del Departamento de Real Estate e Inversiones Hoteleras del Estudio Beccar Varela, pone sobre el tapete un tema que perjudica directamente el desarrollo de nuevos proyectos: la inflación: “Si el margen es pequeño, pueden terminar siendo un mal negocio para el desarrollador o, en su caso, para el adquirente que compró al costo”.

El mercado de las oficinas también plantea interrogantes, ya que si la actividad económica tiene un pronóstico de desaceleración, seguramente esa disminución impacte negativamente. “Va a ser un año difícil”, coincide Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario. A su criterio, será un período para plantear desarrollos al costo en pesos: “A los inversores de renta y con cash seguramente les va a atraer mucho más el usado que el a estrenar”.

La mejor rentabilidad la generan los inmuebles bien ubicados pero en zonas no top, como la zona sur o centro de Buenos Aires. Inmuebles usados que se puedan alquilar a menos de $ 2.000 generarán una renta aceptable y siempre tendrán demanda genuina.

¿Dónde encontrarlos? En la franja que va de avenida Córdoba hacia Rivadavia, en las zonas de micro, macrocentro y Almagro. Gómez Picasso considera que en ese corredor todo inmueble residencial de tipología departamento y de menos de 100 metros cuadrados a menos de u$s 1.500 el metro es negocio, si se toma en cuenta los costos de reposición y los valores inmobiliarios regionales.

Parque Patricios, Boedo, Villa del Parque y Congreso son barrios donde pueden hallarse departamentos por valores que rondan los u$s 1.500 e incluso menos, pero también conviven con ofertas que superan esos valores.

Alfredo Labougle, socio de Binswanger Gimenez Zapiola, observa con potencial comercial a todo el corredor de la Avenida 9 de Julio Sur: desde Corrientes hasta el comienzo de la autopista, abarcando a San Telmo y Barracas: “Esta zona estuvo relegada por la expansión de Catalinas, Puerto Madero y más recientemente por el corredor norte de la Avenida Libertador, desde Belgrano hasta la General Paz y la Panamericana. Sin embargo, hoy vemos que se construyen edificios de oficinas, hoteles y nuevos proyectos”.

El barrio de Barracas tiene buenas posibilidades de desarrollo y se pueden encontrar lotes con una incidencia por metro cuadrado razonable. “Además, allí se está produciendo con mucho éxito el reciclaje de inmuebles industriales para oficinas y viviendas”, informa Labougle.

Para Francisco Gutiérrez, director general de Hotelera Posadas en Sudamérica, 2012 será el momento de comenzar a explotar otros destinos (fuera de Capital Federal) que cuentan con un gran potencial y una alta afluencia de turistas durante todo el año, que en la actualidad cuentan con una demanda insatisfecha en cuanto a plazas hoteleras de calidad.

“En Pilar y Luján detectamos un alto potencial de crecimiento, pues son ciudades que ofrecen cercanía y tranquilidad”, precisa Gutiérrez.

A su juicio, el formato de condo-hotel brindará rentas más altas que las que puede dar un departamento en la actualidad. Para los proyectos que maneja, calcula una renta neta entre el 8 y el 12% libre de gastos.