Esa es la conclusión que arroja un relevamiento con algunos actores del mercado inmobiliario. Además, tanto brokers como entidades del sector destacan que las operaciones se terminan cerrando un 10 por ciento por debajo del precio de publicación de la unidad y que es el tiempo del usuario final y no tanto del inversor.

Para Gabriela Goldszer, Vicepresidente II del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA) y titular de Ocampo Propiedades “el segmento residencial de usados fue el más afectado desde la implantación del cepo inmobiliario en octubre de 2011. Actualmente se concretan aquellas operaciones, en las cuales comprador y vendedor tienen una “real” necesidad de mudarse.

Apunta la directiva que “si bien no hay una regla exacta, generalmente hay un margen de contraoferta. Actualmente el precio es solo una de las variables de la negociación. En Ocampo los barrios más demandados son Palermo, Belgrano, Barrio Norte y Nuñez. Hoy los departamentos usados se comercializan en dólares. Hemos realizado varias operaciones con CEDIN. Para el resto del año esperamos que se vayan concretando las decisiones de compra postergadas en cuanto haya menos incertidumbre general”.

En tanto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades sostiene que “en un escenario complejo como el que se está viviendo observo un mercado expectante y cauteloso ante la diversas situaciones político-económicas nacionales e internacionales. Más allá de ello la actividad de circunscribió en los últimos meses a unidades de 1 y 2 ambientes. En algunos casos las viviendas familiares de 4 ambientes (con o sin dependencia) también fueron protagonistas. La mayoría son casos cuya utilidad es el uso propio y no la inversión”.

Para el bróker el valor de cierre de las propiedades “es una cuestión de oferta y demanda, pero fundamentalmente de la flexibilidad de las partes. No hay un % exacto pero generalmente no supera el 12%. Y destaca al corredor norte de la ciudad, y barrios del centro como Villa Crespo, Almagro, Caballito, Abasto, Colegiales como lo más demandado.

Finaliza Migliorisi con una observación sobre la moneda que se usa en las operaciones, “el mercado está más flexible en ese sentido, pero en la mayor parte de los casos la moneda americana es la preferida. A pesar del contexto actual, el mercado inmobiliario siempre sorprende”.

Por su parte, Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios subraya que “el mercado de compra-venta de departamentos tuvo una pequeña reactivación desde la devaluación del mes de enero. Hubo un sinceramiento en los precios, lo que permitió que se encontraran el comprador y el vendedor.

A su criterio la diferencia entre el precio de publicación y el de cierre de estas unidades que se venden, suele ser un 10%. Comenta que los barrios más demandados son los clásicos: Recoleta, Palermo, Belgrano, Nuñez, Caballito.

“Las operaciones siguen haciéndose en dólares. Tuvimos una operación con CEDIN y estamos trabajando en otra. Por conversaciones que hemos tenido con colegas, está la sensación de que la gente se sacó al miedo a las operaciones con CEDIN. Creo que el mercado residencial para lo que resta del año mucho dependerá del comportamiento del dólar. De mantenerse la brecha cambiaria, debería seguir esta reactivación. De lo contrario, se corre el riesgo de un nuevo parate”, resume Altgelt.

Por último Ariel Champanier, Broker Owner de RE/MAX Premium, “ahora se están concretando las operaciones en las cuales los propietarios realmente quieren vender con lo cual fueron realistas de las situación y ajustaron sus valores a lo que el mercado hoy paga, es decir un 25% por debajo en dólares desde el comienzo del cepo cambiario.

De los valores dice que “si la unidad está en precio no se negocia por debajo del 10% como mucho, en general menos, Destaco que en nuestro caso; Villa Devoto, Belgrano, Barrio Norte, Palermo, y Recoleta son los barrios en el cuales más movimiento tenemos. Las operaciones se realizan únicamente en dólares. Con cedines solo 2 operaciones, realmente un fracaso”.

Champanier opina que “los valores han llegado a su piso, no veo que se vayan a mover mucho, a lo sumo pueden bajar un poco más. El mercado está tranquilo, nosotros particularmente estamos haciendo muchas operaciones porque trabajamos para concientizar a los clientes sobre los valores y si no están dispuestos a poner la propiedad en valor de mercado preferimos no tomarla, hay que trabajar seriamente sobre esto. Los principales culpables de la sobrevaloración de las propiedades son las inmobiliarias que no realizan una tasación seria”.

Fuente: AEV