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Nuevas áreas de oportunidad inmobiliaria en Buenos Aires

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Todavía se está evaluando el verdadero impacto que tuvo la crisis económica mundial sobre el mercado inmobiliario local, que venía con un crecimiento sostenido en los últimos años. Pero el efecto combinado de la crisis internacional y el conflicto con el campo en el ámbito nacional, logró desacelerar el ritmo vertiginoso que llevaba la construcción, tanto en Buenos Aires como en las principales ciudades del país. El Arq. Gervasio Ruiz de Gopegui es gerente general de New Fidu -empresa con gran actividad en el mercado residencial y de oficinas- y coordinador de la Maestría en Desarrollo de emprendimientos inmobiliarios de la Universidad de Belgrano. Su desempeño profesional le permite tener una visión como desarrollista sobre el desenvolvimiento de este año y sobre las proyecciones para el último trimestre de 2009: “Al momento de proyectar en qué estado de la curva de actividad estamos actualmente, debe tenerse en cuenta que la construcción y el real estate reaccionan con retardo a las crisis económicas, tanto para el arranque como para la desaceleración. Pero es un dato consensuado del mercado, que la baja en la actividad inmobiliaria es mayor a un 20% y que los valores de venta en dólares se han reducido en alrededor de un 10% en 2009. Es importante destacar que si bien hubo caída de la actividad, no hubo paralización. Incluso, algunas grandes constructoras han visto reflejado en el primer semestre de 2009 buenos resultados económicos. Lo que si hubo fue una postergación de las decisiones en el tiempo -wait and see-, es decir no dejar de construir, sino dejarlo para después del primer semestre, por eso ya es visible la reactivación y el mercado vuelve a observar nuevos lanzamientos.”
“Los desarrollistas que se han arriesgado a comercializar en el primer semestre, en general han tenido éxito, aunque asumieron valores de venta en baja de dólares o aceptaron contraofertas y descuentos por sobre los valores publicados. Lo positivo de esta situación es que a partir de dicha baja, el mercado ha reaccionado favorablemente y los compradores no tienen expectativa de una baja mayor. Este panorama es muy diferente al de España y EEUU, donde la baja de precios ha sido de entre un 20 a un 50%, por ejemplo en mercados muy puntuales como Miami. Otra variable importante en el ámbito local es la fluctuación del dólar que jugó positivamente porque la suba en la divisa y la baja de la actividad económica hicieron que el costo de la construcción se mantenga estable en pesos. No sólo se abandonó el proceso inflacionario de 2008, sino que frenó su crecimiento en pesos y no absorbió la suba del dólar. Debido a este cambio en las variables -suba del dólar y costo de la construcción estable en pesos-, la baja en el precio de venta no afectó sustancialmente la rentabilidad del desarrollo inmobiliario, manteniendo un escenario atractivo para los inversores y empresarios del sector.
El Arq. Ruiz de Gopegui explica que el factor clave en el mercado inmobiliario sigue siendo la tierra. “Es un insumo que no responde a ningún parámetro de costo de reposición, sino que forma su valor en función del negocio que pueda hacerse sobre ella. Tiene un valor muy relativo y aún los tenedores de tierras no están dispuestos a asumir una baja de precios. Los desarrollistas deben ofrecer su producto a un precio atractivo para poder concretar acciones de venta, y si bien el costo de construcción en baja los beneficia, no acompaña esa tendencia el valor de la tierra. Por ese motivo, los empresarios tienen que buscar forzosamente localizaciones distintas en estas nuevas condiciones de mercado donde hay menos volumen de negocios. Dentro de este contexto, nacen las nuevas áreas de oportunidad. La clave consiste en dejar de mirar los barrios donde está consolidado el negocio, porque allí hay mucha competencia y es difícil encontrar tierras con valores acordes a la coyuntura del negocio. Se debe poner el foco en ambos extremos de la ciudad -norte y sur-. El eje norte de la ciudad, sobre la Av. Libertador, en Núñez, tiene buen acceso vehicular desde los polos residenciales del conurbano, y hacia el centro, incluso con línea de ferrocarril y otros medios de trasporte público. Allí se están desarrollando oficinas y pequeños estudios profesionales muy atractivos para uso propio como para renta. Otras áreas a destacar son las de Saavedra, potenciado con el nuevo centro comercial y el corredor de Villa Urquiza, por Av. Triunvirato, que genera un efecto derrame hacia Villa Pueyrredón”. Ruiz de Gopegui continúa: “Actualmente estamos desarrollando con la empresa New Fidu en el eje Libertador, varios edificios de oficinas y estudios profesionales, con buena demanda para la venta con obra al costo. En los últimos meses hemos tenido una sostenida demanda de inversores, con valores de venta desde 1.800 dólares por m2 en pozo al costo”.
“El extremo sur de la ciudad también está en auge, empezando por San Telmo y Barracas que tienen el efecto derrame de Puerto Madero, pero también hay movimiento en San Cristóbal y Parque Patricios –siguiendo el trazado de la línea H de subte-, Boedo y Almagro. Son barrios que conservan un ambiente barrial muy consolidado, excelente transporte público y accesibilidad vehicular, así como espacios urbanos de buena calidad, si bien presentan algunas áreas muy degradadas. Los desarrollos deben focalizarse en el comprador usuario, que requiere líneas de crédito. Una característica de estas zonas es la existencia de grandes edificios antiguos para ser rehabilitados, sobre todo en Parque Patricios y Barracas, por ejemplo en la zona de los hospitales Borda y Moyano. El Estado, principal tenedor de tierras fiscales y del ferrocarril en desuso, debe tener a través de las autoridades municipales, un papel protagónico para fomentar las inversiones, instrumentado con agilidad medidas de promoción urbana”. –Concluye Gervasio Ruiz de Gopegui-. gopegui@arnet.com.ar
*Gervasio Ruiz de Gopegui es arquitecto y consultor de real estate. Actualmente se desempeña como gerente de New Fidu, a cargo del gerenciamiento de obras y administración fiduciaria, siendo responsable del gerenciamiento de diez proyectos de propiedad horizontal que totalizan más de 70.000 m2 de construcción. Fue asesor del Directorio y la Secretaria General de la Gobernación y del Control de Gestión para el gobierno de la Provincia de Córdoba. También trabajó para Latin Reim y para el Banco Río de la Plata, hoy Santander Río. En el plano académico se desempeña como coordinador de la Maestría en desarrollos de emprendimientos inmobiliarios y de los postgrados en las ciudades de Córdoba -Escuela de Negocios Proyección XXI- y Rosario -Fundación Libertad-. Obtuvo el Master en Dirección de empresas constructoras e inmobiliarias -M.D.I.- y actualmente se encuentra cursando a distancia el Doctorado en Arquitectura en la Universidad Politécnica de Catalunya.

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