Una mirada a la evolución del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires durante los últimos dos años

En medio de un contexto internacional favorable, con sostenido incremento en los precios de los commodities, aumento persistente en la demanda de los mismos, inusualmente bajas tasas de interés internacionales y exceso de liquidez, la actividad económica crece fuertemente, mientras que pareciera ser otra la realidad del sector de la construcción en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
Hemos analizado un conjunto de índices que miden la evolución de la actividad tanto de la economía en general como del sector de construcción en particular de los últimos dos años. Esta mirada “hacia atrás” nos permite sacar algunas conclusiones y ver en perspectiva la correlación entre nuestra actividad y la actividad económica en su conjunto.

En el cuadro 1 puede observarse la evolución comparativa de tres diferentes índices de actividad. El Indice Sintético de Actividad de la Construcción (ISAC), el Estimador Mensual de Actividad Económica (EMAE), y el Indice CPAU de Actividad. Los dos primeros son elaborados por el INDEC y el último por el área de estadísticas del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo. El período analizado comienza en enero 2008 y llega hasta la actualidad. Como puede observarse, el índice elaborado por CPAU, reflejó más que los otros dos el impacto de la crisis financiera internacional durante el año 2009, posiblemente por cuanto los inversores en edificios multifamiliares son extremadamente sensibles al contexto internacional.
Los índices elaborados por el INDEC, tanto el que refiere a la actividad de la construcción como el de actividad económica en general,  presentan una correlación más fuerte en su evolución histórica. Sin embargo, superada la crisis se observa la convergencia de los tres índices en niveles levemente por encima de los alcanzados previo al impacto de la misma en el inicio del año 2008.
Durante los últimos meses los tres indicadores mantienen un comportamiento estable, sin una tendencia definida, evidenciando cierta precaución en la actividad, en medio de incertidumbres económicas provenientes del exterior y de cara a elecciones nacionales en el ámbito doméstico.
En las actuales condiciones económicas y políticas se estima que en nuestro mercado transitaremos un período de expectativas moderadas, y ralentización en el comienzo de nuevos desarrollos. En consecuencia los índices del CPAU tenderán a separarse de los índices ISAC y EMAE. En nuestra actividad no se refleja la euforia que abarca a las demás actividades económicas.

No podemos dejar de señalar que en los últimos meses los índices de Actividad y de Expectativas en nuestra ciudad marcan una diferente percepción de la realidad: mientras las expectativas se encuentran en alza y con mayor dinámica, la actividad permanece más estancada (cuadro 2). Esta situación puede encontrar su explicación en la percepción sobre la situación económica en general, que genera aumentos en expectativas, pero que luego no tienen correlato con la actividad en particular. En la última medición realizada se observa que mientras las Expectativas se encuentran en la zona de optimismo acentuado, la actividad lo hace en optimismo moderado.
En algún momento ambos índices deberán presentar dinámicas similares.

Arq. Mario Goldman, Director del Instituto de Desarrollo Inmobiliario del CPAU