Por Jorge Lentini (*)

A mediados del año 2007, ante la ausencia del crédito hipotecario, desde distintos sectores se propusieron diferentes alternativas para encontrar una solución a ese irresuelto y recurrente problema que afecta al sistema financiero de nuestro país.
Una de las propuestas era entonces subsidiar la tasa de interés, de tal forma que el Estado se hiciese cargo de una parte del costo del crédito hipotecario y que el comprador de la vivienda se hiciese cargo de pagar mensualmente la diferencia de tasa (la parte no subsidiada), con el objeto de que se mantuviese en el tiempo una cuota accesible y al alcance de sus posibilidades de pago.
En dicha propuesta había un reconocimiento tácito a que el alto costo del dinero, reflejado en la tasa de interés, hace siempre inviable resolver esa mitad del problema.
La otra mitad del problema, que no se consideraba en la solución propuesta entonces, era la inexistencia desde 2001 en Argentina de un mercado de capitales de largo plazo, por lo que, aún disminuyendo al tomador del crédito el valor de la cuota a pagar mensualmente mediante el subsidio a la tasa de interés, no se resolvía el problema porque faltaba el dinero disponible en el mercado de capitales para empalmar el financiamiento de la parte no subsidiada.
En definitiva, si no hay mercado de capitales de largo plazo no es posible pensar en una solución al problema de la inexistencia de crédito hipotecario, salvo que el Estado se haga cargo de sustituirlo tal como ocurre con la ley 24.464 del Fonavi.
Pero por el art. 1º de la ley referida, el financiamiento del Estado está direccionado expresamente hacia la población de recursos insuficientes.
Entonces, la solución para el financiamiento de los segmentos superiores de la población pasa indefectiblemente, primero, por la existencia del mercado de capitales de largo plazo y después, por el costo del dinero.
Cumplidas ambas condiciones es imprescindible que dicho costo sea accesible al tomador del crédito.
Otra de las propuestas que se planteaban por entonces -la oficial- era que los bancos comerciales bajaran sus tasas de interés; poniendo el acento en una parte del problema y soslayando la otra que era la falta de capitales disponibles en el mercado, colocados a largo plazo.
Por poco tiempo y en diferentes momentos, los bancos oficiales y semi oficiales pudieron acompañar los deseos del gobierno, aunque la banca privada -salvo contadas excepciones- se marginó de participar de esta propuesta de financiamiento.
PROPUESTAS
A partir de octubre de 2007, desde la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) decidimos participar del debate (ver Revista Vivienda Nº 543) y propusimos una alternativa que, a nuestro criterio, contemplaba soluciones de fondo para los dos problemas ya referidos, tanto para generar la  existencia de un mercado de capitales de largo plazo como para que el costo del dinero fuese compatible con las posibilidades de pago de los tomadores de los créditos hipotecarios.
Propusimos una solución concreta.
La utilización de bonos de la deuda pública argentina como mecanismo de financiación.
Y explicamos las razones por las cuales ello era posible (ver Vivienda Nº 544, Nº 545 y Nº 546).
Ya por entonces, asomaba en el mundo el problema de la crisis hipotecaria del tipo “subprime” y el sistema financiero mundial se vió comprometido a tal extremo, que gigantescas empresas proveedoras del crédito hipotecario y bancos comerciales sobre los que se apoyaba el sistema financiero internacional, debieron recurrir de urgencia al salvataje de sus respectivos gobiernos para evitar un crack que pudiera reeditar la crisis del año 1929 que terminó con la Gran Depresión del año 1930.
Algunos bancos quebraron, otros fueron absorbidos por entidades financieras más sólidas y otros recibieron cuantiosas sumas de dinero en préstamo de sus Bancos Centrales para evitar un colapso del sistema, y al día de hoy, nadie sabe a ciencia cierta cuándo y cómo finalizará esta crisis.
Esta situación brevemente narrada no impactó de lleno en nuestro país por una sencilla razón: desde fines de 2001 cuando se declaró el default de la deuda pública argentina, estamos afuera del mercado de crédito internacional.
Cabe entonces preguntarse cuál es la relación que vemos que existe entre nuestros problemas de desfinanciamiento para el crédito hipotecario de largo plazo y la crisis financiera internacional que hoy vivimos.
Y la respuesta que vincula a ambos problemas, aunque aparentemente no tengan ningún tipo de vinculación uno y otro, está en la forma en que los gobiernos de los países centrales afectados por la actual crisis, han decidido instrumentar parte de las soluciones para resolver el problema de la crisis global.
Veamos.
El año pasado en la Asamblea de primavera del FMI se planteó por primera vez en su historia, la posibilidad de utilizar la emisión de bonos en los mercados internacionales como mecanismos de financiación, cuestión abordada igualmente en la cumbre del G20. El FMI nunca había emitido bonos.
El director gerente del FMI, Dominique Strauss-Kahn, informó que los bancos centrales adquirirían el bono como moneda y se utilizaría como medio de pago idóneo ante la peligrosidad de seguir emitiendo moneda para enfrentar la crisis financiera.
Ahora bien, ese mismo mecanismo de financiación, utilizado por los gobiernos de EE.UU., Euro zona, Inglaterra y Japón, como parte de las medidas instrumentadas para superar la crisis financiera global, o sea la utilización de bonos como moneda, puede usarse en nuestro país desde 2005 a partir de la emisión de deuda pública argentina performing, que ha concluido con el canje de deuda en default propuesto por el gobierno nacional y que cerró en el mes de junio pasado.
El resultado final es que del total de la deuda en default que en 2001 ascendía a alrededor de u$s 102 mil millones se reestructuró el 92,4% quedando solamente fuera del canje un 7,6%.
Ello implica que, en el mundo, en manos de tenedores minoristas e institucionales hay miles de millones de dólares en títulos de deuda pública argentina que se pueden utilizar como moneda de la misma forma que la utilizada por los gobiernos ya referidos.
La ingeniería financiera y la garantía que se le otorgaría al inversor está desarrollada en nuestro país y el costo de oportunidad materializado por un lado en una tasa de interés superior a la del bono emitido y por el otro en la recuperación del capital  inserto en el título de deuda amortizado en un plazo menor al de la cancelación del mismo (entre 12 y 14 años), hacen posible el interés de los inversores en utilizar ese instrumento financiero en un proyecto de inversión para financiar el crédito hipotecario a largo plazo para el segmento de los asalariados.
No se está planteando aquí el uso del medio de pago moneda, sino su reemplazo transitorio en las actuales circunstancias por el medio de pago bono de deuda.
Por lo tanto, si tan sólo una mínima parte de esos miles de millones de dólares en bonos de deuda pública se pudieran atraer para financiar la construcción de viviendas y subsidiariamente al crédito hipotecario para el consumo de las mismas, mediante proyectos de inversión sólidos y técnicamente correctos y complementariamente con políticas sectoriales que garanticen la seguridad jurídica del inversor, entonces se podría empezar a solucionar el problema de la falta de crédito en los dos extremos -productor y consumidor- para la industria de la construcción de viviendas.
Ello es posible, otros ya lo han hecho con éxito -en Alemania a partir de 1947 y en España a partir de 1978-, y seguramente ambos países lo volverán a hacer luego de que finalice esta crisis, provocada fundamentalmente por la avaricia y la irresponsabilidad de quienes en las últimas cuatro décadas han hecho una religión del lucro desmesurado con el dinero.
Nosotros también podemos hacerlo, no es una utopía.
Como ya se ha explicado tenemos todas las herramientas para ello, sólo nos falta comprender que no hay atajos en las soluciones fáciles, aceptar que hemos errado en algunas de las soluciones implementadas y a partir de ahora, sostener responsablemente en el tiempo, una política de financiación hipotecaria consistente.
Es tiempo de que volvamos a la racionalidad.

(*) Secretario de Gestión Académica e Institucional y Director del Proyecto Fideicomiso Universidad  que desarrolla la Facultad Regional Avellaneda de la Universidad Tecnológica Nacional.