¿Cómo ajustar los costos de obra?
Entre el 2007 y el 2009, el precio del hierro se incrementó un 80%
Durante los primeros años de recuperación tras la crisis de 2001, los márgenes de contribución para los desarrolladores fueron tan generosos, que la evolución (leve) de los costos de obra ‘no movían el amperímetro’. Como sabemos, a fines de 2007 el mercado comenzó a mostrarse esquivo, sobretodo para el residencial premium. Luego, con la ‘125’ y la crisis internacional del 2008 la demanda aumentó su indiferencia, lo que forzó a los developers a revisar los precios, sabiendo que los números del INDEC (K) no son muy precisos.
Se apagó la estrella de los fideicomisos al costo
• Con la inflación, la figura del fideicomiso al costo necesitó aggiornarse: algunos comenzaron a ofrecer el ‘precio desdoblado’, una parte fija (ej. honorarios-terreno), y otra variable atada a los componentes de obra. Actualmente, algunos developers exigen fuertes adelantos apuntan a realizar acopios, y así dar más certeza al costo final de la obra.
• La apreciación del dólar respecto al peso agregó una nueva variable a la incertidumbre de los constructores.
• Entre el 2007 y el 2009, el precio del cemento se incrementó un 40%, y el hierro subió más de un 80%. Imaginen lo que ocurrió con algunos proyectos que se iniciaron en 2007…
• El valor de los terrenos se mantuvo (hasta ahora) bastante firme, comprometiendo la potencial rentabilidad de nuevos desarrollos. Vuelven a ponerse de moda los sistemas de permuta de m2 de incidencia de terreno x m2 terminados.
Nuevas fórmulas para redeterminar precios
Algunos desarrolladores han propuesto utilizar el precio de algunos insumos clave, para armar una ‘redeterminación semi-automática de los precios de obra’, y evitar que se tome al dólar como moneda de referencia, y aparezcan los ‘adicionales’, que molestan tanto a los compradores-inversores.
Mano de Obra: representa casi el 50% del costo de la obra, y depende de los convenios colectivos y demás aumentos que escapan a la decisión del constructor.
Hierro: no sólo por la incidencia que tiene en el costo total de la obra, sino porque ‘arrastra’ el precio de otros rubros asociados (ej. chapa doblada, algunas carpinterías).
Cemento: cuando sube este insumo suben la cal, el yeso, y otros morteros preelaborados.
Terminaciones: incluir precios de referencia de cerámicos y pintura
Con un seguimiento online del precio unitario de estos productos, por parte de algunos proveedores representativos, el monitoreo de los precios podría ser realizado por los mismos compradores-inversores; sin necesidad de auditorías especiales. Esta modalidad ya la están adoptando algunas constructoras, para edificios en torre y condominios suburbanos.
Fuente: Inmobidiario, 24/11