Tras el sinceramiento en el costo del metro cuadrado, expertos del mercado advierten un mayor dinamismo en los valores. Claro que no en todas las zonas. Indican que es un buen momento para comprar y anticipan una demanda más concentrada. ¿Por qué el mercado tiende a una mayor fragmentación?

Las expectativas en el mercado inmobiliario comenzaron lentamente a acomodarse a una nueva realidad y el ánimo, tanto de propietarios como de compradores, se muestra más optimista.

Desde el punto de vista local, octubre es uno de los meses más dinámicos para el cierre de operaciones. Esto se ve potenciado por la estabilidad del dólar, que brinda mayor tranquilidad a los argentinos, y por la falta de atractivas opciones de inversión para invertir sus ahorros (ver nota: Viviendas: el dólar “dormido” vuelve a despertar el interés por refugiarse en el ladrillo).

En el plano internacional, lo peor de la crisis va quedando atrás y esto mejora las perspectivas, ya que parte de las divisas que llegan –o regresan– encuentran en este sector un buen lugar donde “anidar”.

Es así como el ladrillo vuelve a estar en la mira de quienes buscan resguardar su capital, ya sea para mejorar su vivienda actual o lograr una renta.

“En el último mes no sólo que aumentaron las consultas sino que empezaron a concretarse más operaciones y mejoró mucho la actividad”, confirmó a iProfesional.com el especialista Damián Tabakman.

Hugo Mennella, de la inmobiliaria que lleva su nombre y presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), también hizo referencia a una mayor dinámica.

El escenario pinta alentador para los próximos meses. Y, especialmente, de cara al 2010, que es cuando el sector rural –que fue un gran motorizador de la actividad hasta antes de sufrir los embates de la crisis- volverá a cobrar protagonismo y canalice en la compra de viviendas parte de las ganancias de una cosecha de soja que ya se anticipa como récord histórico.

Sin embargo, el mercado tiende a una fuerte y cada vez más pronunciada fragmentación.

La demanda estará mucho más concentrada. Se ampliará la brecha entre la correspondiente a zonas consolidadas, que captan al público premium, y la orientada al segmento medio, que ahora requiere de una mayor cantidad de salarios para acceder a la misma unidad.

Entre ambas realidades, irrumpen algunos barrios que apuntan a convertirse en “estrellas”, por su alto potencial de crecimiento.

iProfesional.com dialogó con diferentes brokers para conocer cuáles son estas zonas, qué variables condicionan el mercado hoy y qué se espera para los próximos meses, teniendo en cuenta que ya se tocó un piso y ahora hay que pensar en volver a crecer.

Barrios consolidados que captarán la mayor demanda

Invertir en inmuebles es la opción que vuelven a tener presente quienes disponen de un ahorro.

Más teniendo en cuenta que, aún en el peor momento de la crisis, los precios de aquellas propiedades de buena calidad y ubicadas en zonas que concentran el interés de la demanda, han resistido bastante bien los embates del derrumbe, mostrando una vez más los dotes de inversión segura.

En este sentido, Mario Gómez, director de Toribio Achával, enfatizó: “Hay barrios que demostraron mantener, hasta en los malos momentos, un buen ritmo en el nivel de operaciones. Son los más tradicionales y que tienen gran liquidez. Estos se consolidaron como los de mejor posicionamiento”.

Se trata de Recoleta, Belgrano, Palermo y Barrio Norte, entre otros, donde los propietarios pudieron sostener los precios –a pesar de la presión para que éstos se reacomoden a la baja-.

También Tabakman destacó a estas zonas como las más fuertes dentro de la Capital Federal y que salieron fortalecidas de la crisis.

“En octubre el ritmo de actividad que registran es muy importante, en comparación con la depresión que se vivió en el primer semestre del año”, explicó.

¿Retornan los aumentos de precios?

El carácter de “excepcional” que poseen estas zonas de la Ciudad, que se mantuvieron inelásticas a la baja de precios permite, incluso, anticipar una tendencia al alza en los valores del metro cuadrado, según coinciden en destacar expertos del sector.

Sin embargo, resaltan que dichas subas serán más moderadas, en comparación con el ritmo que mostraron hasta septiembre de 2008.

“Con una demanda concentrada en un sector de la población, tal como se está dando actualmente, se puede volver a pensar en un movimiento ascendente de precios”, precisó Tabakman.

En el mismo sentido, Gómez confirmó que junto con el aumento en la cantidad de llamados, de visitas, reservas y operaciones concretas, “ya se observa un leve repunte en los valores del metro cuadrado de publicación”.

Sebastián Sosa, director de Remax Argentina, también advirtió que, debido al clima positivo que empieza a verse en el mercado, los precios comenzarán a moverse.

“Hoy es un buen momento para adquirir una propiedad. De hecho, hay más llamados de constructores que consultan por el precio de las tierras, lo que quiere decir que ven el camino más allanado”, alertó Sosa.

Las estrellas

Además de los barrios más consolidados, que lograron escapar a los problemas financieros y económicos, algunas zonas cobran importancia y mejoran sus perspectivas de crecimiento.

Una de las más favorecidas es Parque Patricios, sustentanda por la construcción de un polo tecnológico, proyecto impulsado por el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

“En este caso el repunte se da porque aparece un fuerte valor adicional, ya que se instalarán en la zona unas 20 empresas”, comentó Nicolás Lang, gerente de Emprendimientos de LJ Ramos.

“Quienes se radican en este lugar -a diferencia de un sector de la sociedad más conservador y que apunta a los barrios más tradicionales- son aquellos que miran hacia donde crece la ciudad. Por eso, Parque Patricios es una buena opción”, confirmaron desde Toribio Achával.

Además de Parque Patricios, las fuentes consultadas también hacen referencia a Barracas.

Por otro lado, como consecuencia de que los precios crecieron mucho en las zonas más tradicionales y se alzan con un metro cuadrado promedio de u$s2.000, afloran otros barrios más accesibles para quienes disponen de menos recursos para comprar.

“Hay que tener en cuenta que el 68% del mercado tiene menos de u$s60.000 para adquirir una vivienda”, explicó Gómez.

Estos compradores buscan otras zonas, que igualmente tienen aspectos atractivos como la infraestructura urbana, los medios de transporte y la relación precio-calidad.

Los desarrolladores inmobiliarios destacan a Saavedra y a Nuñez como los lugares que más se vieron beneficiados en años anteriores, por el efecto “derrame”. Esto es, por ser contiguos a otras zonas de alta demanda, tuvieron “de rebote” un alza en sus valores. Explican que nuevamente vuelven a estar entre los candidatos a captar el interés de inversores.

En tanto, Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, consideró a Caballito como una opción interesante para invertir.

En cuanto al tipo de viviendas, las más chicas, de dos y tres ambientes, son las más buscadas.

“Se trata de unidades que se ubican por debajo de los u$s100.000. Muchos son inversores que luego las vuelcan al alquiler, por eso buscan superficies acotadas, para que luego sean más accesibles para la renta”, confirmó Gómez Picasso.

La otra cara de la realidad

Así como algunos barrios recobran protagonismo en este escenario postcrisis, existen otras zonas que no correrán con la misma suerte. Y son aquellas que están fuera del foco de la clase media o media alta.

En este sentido un informe de L.J. Ramos, al que accedió iProfesional.com, muestra que en la actualidad una pareja (o grupo familiar) que recibe ingresos por $5.700 mensuales necesita juntar 61 meses completos de salarios, para acceder a una vivienda de 65 metros, valuada en u$s91.000 (a razón de u$s1.400 el m2). En tanto, diez años atrás requería de tan sólo 20 (meses de ingresos), tal como se aprecia en el siguiente cuadro:

Esto marca a las claras la mayor fragmentación a la que se dirige el mercado, siempre que no mejoren las condiciones de acceso al crédito a largo plazo y no se logre flexibilizar la relación cuota-ingreso, una verdadera barrera para este segmento de la población.

“El mercado se achicó, habrá menos obras nuevas, precios estabilizados y mayores dificultades para acceder a la primera vivienda”, comentaron desde Reporte Inmobiliario.

En este sentido, el documento de LJ Ramos, muestra las opciones que maneja el mercado en materia de créditos hipotecarios y el monto mensual de cuota a pagar:

A la menor capacidad de ahorro, que afecta a este segmento de la población, se le suma otro factor: la pérdida en su poder adquisitivo, producto de una inflación que sigue por las nubes, alza de tarifas y, por ende, una menor capacidad de respuesta para hacer frente al pago de las cuotas.

Perspectivas

Es así como en el mercado de la compraventa de propiedades se acentuará la polarización y la fragmentación se hará más notoria.

Por un lado, el dólar quieto vuelve a motorizar la oferta de desarrolladores orientada al segmento premium, habrá una mayor demanda de gente que buscará al ladrillo como refugio y, tras haber resistido los embates de la crisis, los expertos consultados ya dejan entrever una tendencia al alza de precios.

Como contrapartida, existe otro sector de la sociedad, que requiere de tres veces más de salarios que hace 10 años y que además dispone de un poder de compra menor, corroído por la inflación.

Dos realidades distintas, para un mismo sector que va en busca de su revancha de cara al 2010.

Fuente: IProfesional, 27/10