por Lic. Alejandra Potocko*

Es evidente la menor actividad en los mercados inmobiliarios en la Ciudad de Buenos Aires y la región en general. Al respecto, los datos del Colegio de Escribanos de la ciudad son contundentes: las operaciones de escritura de compraventa de inmuebles en la Ciudad descendió un 38% en el primer semestre de este año respecto del mismo período de 2008, registrándose una reducción del 26% en los montos involucrados.

Los precios, por su parte, se mantienen sin significativas modificaciones. En el sector residencias y para el conjunto de la Ciudad, el promedio es 1.700 USD/m2 para viviendas nuevas y 1.500/1.600 USD/m2 para viviendas usadas en buen estado.

En el comportamiento del mercado, la estabilidad de los precios es un tema que ha marcado cierto panorama de incertidumbre, sobre todo en el primer semestre de este año. Hoy, con un escenario más claro, se prevé que los precios no bajen. En el caso de viviendas a estrenar, sucede que el piso de los costos de producción –suelo, costos de construcción y rentabilidad mínima incluidas- se encuentran muy próximos al techo de los valores de venta –es decir al máximo que la demanda está dispuesta a pagar-; por lo tanto para mantener un mínimo de rentabilidad para los desarrolladores, no hay margen para que los precios bajen.

En este panorama, se han postergado los inicios de obras, por lo que se espera que en el mediano plazo -3/5 años- se limite la oferta en unidades nuevas, sobre todo para los segmentos premium, lo cual producirá en ese sector una suba de precios.

Con nuevos esquemas de financiación y adaptación de proyectos, muchos desarrolladores están pensando en otras opciones, recurriendo a escala – proyectos más chicos desplazando a los megaemprendimientos del foco del mercado y unidades 1 y 2 ambientes- y zonas alternativas –barrios derrame que se constituyen hoy en áreas de oportunidad.

Aunque los barrios consolidados y tradicionalmente atractivos siguen teniendo actividad, hay otros que vislumbran transformarse, valorizarse, y que son una oportunidad para este tipo de inversores.

Son barrios periféricos al mercado tradicional y constituyen nuevos nichos donde el valor del suelo es menor –hasta un 30% menos que en las zonas top- y para los desarrolladores resguardan rentabilidad.

Barrios que experimentan el “derrame” de aquellos más valorizados. Saavedra de Belgrano-Núñez, Colegiales de Belgrano-Palermo, Villa Crespo de Almagro-Caballito; como áreas de expansión de las zonas más consolidadas y valorizadas.

Son barrios bien conectados al área central que ofrecen un entorno tranquilo, de barrio, muy cotizado en especial por parejas y familias jóvenes.

Un caso es el Sur, caracterizado por su marcada diferencia en cuanto a desarrollo con respecto al resto de la ciudad. Si bien algunos barrios demandaban densificarse, por su cercanía al centro y buena accesibilidad, de la coyuntura de la crisis surge su oportunidad.

Barrios como San Cristóbal, San Telmo, Parque Patricios, Barracas están participando más activamente del mercado. Ejes como las Avenidas Belgrano, Independencia, San Juan, con pocos lotes vacantes, pero muchos potenciales para sustitución/renovación edilicia.

Los precios del suelo son menores y cuentan con la ventaja de que la normativa avala su densificación, por su buena accesibilidad, infraestructura y proximidad al área central.

En conclusión, a pesar de la crisis, el momento se presenta como oportunidad para la innovación y el derrame; que marcará el rumbo para los próximos años.

* Alejandra Potocko es Licenciada en Urbanismo, columnista de la sección “Actualidad Inmobiliaria” de “Vivienda en el Aire”.