Cinco áreas de oportunidad en la Ciudad de Buenos Aires
por Lic. Alejandra Potocko*
La actividad del mercado inmobiliario tuvo un leve repunte en el último trimestre de 2009 respecto del trimestre anterior, con aumento de las operaciones de compra-venta. El primer trimestre de este año siguió esa tendencia. Si bien los precios no bajaron sustancialmente, las expectativas para 2010 son de moderada alza y los especialistas son optimistas en cuanto a la evolución de la actividad para este año.
Durante 2009, con un mercado inmobiliario estancado y costos de construcción estables, los desarrolladores debieron buscar áreas de oportunidad. Áreas que aún no tienen un mercado maduro y que están en proceso de valorización, y en las cuales se espera este año una consolidación de esos procesos. A continuación, presentamos cinco de ellas.
El primer caso es el Barrio de Parque Patricios, en particular el eje de la Av. Caseros que se posiciona como eje de desarrollo inmobiliario a partir del impulso del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de la creación del Distrito Tecnológico, un área de instalación de industrias limpias integradas al tejido urbano mediante la promoción de la mixtura de usos del suelo. En el área comienzan a reproducirse los emprendimientos. Por ejemplo, en Av. Caseros al 2800 los departamentos se comercializan en promedio en 1.200 u$s/m2.
Una segunda área se ubica en la confluencia de los límites de los barrios de Villa Crespo, Chacarita, Palermo y Colegiales, con el mercado de pulgas como epicentro, en los ejes de Av. Dorrego, Av. Córdoba, Av. Juan B. Justo y Av. Corrientes; como derrame de Palermo y definiendo un área de límites difusos que se expande sobre estas avenidas. En Arévalo al 1500, encontramos unidades de departamentos en 2.000 u$s/m2.
En tercer lugar, el barrio de Barracas, principalmente sobre avenidas comerciales, como Av. Montes de Oca y Av. Regimiento de Patricios, recientemente intervenida; está mostrando un perfil de desarrollo óptimo para la refuncionalización de viejos edificios y la construcción en altura. En Av. Montes de Oca al 200, se ofrecen unidades residenciales en 1.800 u$s/m2.
Otro caso es Villa Urquiza, en el corredor que se encuentra entre Av. Triunvirato y Álvarez Thomas, entre Av. Congreso y La Pampa. En esa área, en Olazábal al 5000, las unidades rondan los 1.600 u$s/m2.
Finalmente, en Núñez, el área delimitada por Av. General Paz, Congreso, Av. Cabildo y Av. Del Libertador, se perfila como área en valorización para proyectos de oficinas, estudios y departamentos de uno y dos ambientes. En 11 de septiembre y Arias, encontramos unidades de aproximadamente 2.000 u$s/m2.
En definitiva, son zonas de la ciudad con fuerte potencial de desarrollo por efecto derrame de otras ya valorizadas, donde la incidencia del suelo es menor y principalmente son lugares donde la ciudad puede absorber su necesidad de crecimiento a través de la verticalización y el aprovechamiento de la infraestructura existente. Se presentan así como claras áreas de oportunidad para el mercado inmobiliario.
*Alejandra Potocko es Licenciada en Urbanismo, columnista de la sección “Actualidad Inmobiliaria” de “Vivienda en el Aire”. Para consultas, dirigirse a: apotocko@gmail.com
23/03/2010
Creado por Vivienda
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Rodolfo B. Graciotti:
Sería interesante saber si este impulso “inmobiliario” eminentemente comercial se encuentra acompañado de la infraestructura básica de sustento (?). Por experiencia, si continúa el crecimiento inarmónico de la metrópoli, es probable que debe ya hurgarse en el “horizonte” donde nos trasladaremos para generar otro polo ambiental que merezca vivirse, en armonía, paz e igualdad de oportunidades.
Aunque, como dice el refrán “El hombre es el único ser que tropieza con la misma piedra”. Valdría agregar que los animales NO.
Arq. Rodolfo B. Graciotti
Presidente del TIUL
Valeria:
Entiendo que son oportunidades inmobiliarias para las inmobiliarias o empresas constructoras, porque la verdsd es que los precios de las casas o departamentos en estas delimitaciones siguen subiendo hace ya 5 años, pero recién en este último tiempo pasa seguido que cuando uno llama la idea del vendedor es para emprendiiento y no venta 1 a 1.
Ojalá que estas oportunidades vengan acopañadas desde el gobierno de la ciudad valorizando estas áreas, con veredas nuevas, calles en estado … iluminación, etc.
Alejandra Potocko:
Rodolfo y Valeria: Gracias por sus valiosos aportes. Es un debate abierto: ¿Qué tan preparada está la ciudad para recibir mayor densidad edilicia y de población? Creo que acá se presenta una doble oportunidad: una es para el mercado inmobiliario, como plantea la nota, y otra es la oportunidad que tiene la ciudad de aprovechar la infraestructura existente, los servicios y la misma centralidad para crecer en altura. Siempre que sea en un entendimiento con el entorno, creo que es mejor que una ciudad como la nuestra (una megaciudad de 13 M de habitantes) aproveche esa oportunidad en lugar de expandirse ilimitadamente hacia la periferia, sin servicios, ocupando suelo productivo o de valor ambiental. La ciudad debe reconocer que existe presión del mercado inmobiliario y buscar la manera más sustentable de articular, integrar y capitalizar esas oportunidades de modo armonioso con la ciudad existente. Es el desafío.
En cuanto a los valores, se ve un aumento de los precios y sí.. es una oportunidad para los desarrolladores. El déficit habitacional y la falta de créditos es un tema que venimos planteando en Actualidad Inmobiliaria y que no se agota. Hay iniciativas positivas pero no alcanzan.
Fernando Tomasi:
¿Debe Buenos Aires seguir expandiéndose? ¿A quién le queremos ganar? ¿A México, a Sao Paulo? ¿Aceptamos el fatalismo de Federico Daus o pensamos que existe la posibilidad de un crecimiento más armónico entre las regiones del país? La ciudad debería pensar en contener su crecimiento en extensión y en altura. Para esto necesitamos una autoridad metropolitana que recorte el poder de los líderes locales y regule los aspectos más nocivos de la competencia entre distritos y su corolario de crecimiento indiscriminado de la urbe en ambas dimensiones, pero está claro que como sociedad no tenemos la capacidad endógena de generar esta salida.
Los intereses del mercado ya los conocemos pero se trata de una fuerza que debe ser usada en beneficio del común, y eso significa que los desarrolladores no podrán ganar tanto dinero y tan rápidamente como ellos desearían. Para eso está el Estado: éste es quien debe configurar el mapa de “oportunidades” para generar condiciones de crecimiento más armónicas entre sectores y en el espacio, y previsibles en el largo plazo, en vez del beneficio que surge de aprovechar lagunas y distracciones normativas y una legislación decimonónica sobre la tierra que reclama una urgente revisión.
Martin Dominguez:
Ante estos casos de ciudades cada vez más grandes y populosas, recuerdo al gran escritor y humorista rosarino Roberto Fontanarrosa, cuando decía que él nunca se quiso mudar a Buenos Aires porque Rosario tenía el tamaño justo. Cuando una vez lo llamaron de una radio de Córdoba para entrevistarlo y le preguntaron “Qué opina de que Córdoba ahora tiene más habitantes que Rosario?”, su genial respuesta fue “¡Que se jodan! ¿Es una virtud tener muchos habitantes?”