Medianeras Conflictivas
Por Valeria Elizabeth Nerpiti (*)
@nerpitivaleria
Los propietarios de un inmueble se sienten amenazados cuando en el predio vecino comienza una obra.
Después de realizada la demolición y comenzada la excavación para las fundaciones, cada vez que pasan delante de la obra en construcción, ven su pared al descubierto y repiten una y otra vez que deberán pagarles el uso de la medianera.
Es habitual escuchar, que los vecinos a una construcción, digan esta frase, tal vez sin saber que la misma responde a lo normado en nuestro Código Civil en el artículo 2736: “Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.
[El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora]”.
Generalmente suele llamarse medianera a todos los muros divisorios, cuando en realidad según sus características los muros se identifican como privativos (aquellos construidos por uno de los linderos a su costa), contiguos (cuando han sido construidos totalmente sobre terreno de uno de los vecinos), encaballados (cuando el eje del muro coincide con el límite demarcatorio de ambos terrenos, registrado en catastro) y finalmente los medianeros (cuando el costo de su construcción fue soportado por ambos linderos); sin embargo medianería es el condominio especial de indivisión forzosa que puede ser de paredes, muros, fosos y cercos que sirven de separación entre dos heredades contiguas.
El muro debe ser de piedra o ladrillo (conforme artículo 2725 Código Civil), macizo construido en albañilería (conforme artículo 5.8.3.1 Código de Edificación).
Si el muro no se encontrara encaballado, a plomo o correctamente construido puede generar un reclamo inverso, es decir, que el propietario o empresario de la obra lindera se sienta perjudicado económicamente en su construcción y por tanto reclame los mayores costos que le ocasionó la existencia de un muro con vicios constructivos.
Todo propietario de un inmueble puede obligar a su vecino a ejecutar un cerramiento forzoso, es decir, la construcción y conservación de paredes de 3 metros de altura y 45 centímetros de espesor (conforme artículo 2726 Código Civil).
Teniendo un muro que cumple con los requisitos de calidad y ubicación, en caso de uso por parte del lindero, éste deberá adquirir los derechos de medianería.
Para la liquidación de medianera se utiliza una fórmula que dará como resultado el valor del muro a la fecha de dicha liquidación, demanda o constitución en mora (conforme artículo 2736 Código Civil).
Los componentes de la misma son la edad del muro (es decir la antigüedad del mismo), la construcción, el uso de materiales, el estado de conservación y el porcentaje de depreciación. Para obtener el porcentaje pueden utilizarse diferentes criterios como son el de ROSS, HEIDECK, MASSELIN, entre otros. Jurisprudencialmente es valorada la fórmula de Ross-Heideck (CNC Sala F “Consorcio Córdoba 996/1000 c/ Av. Córdoba 972 SRL s/cobro de medianería).
Para la liquidación de medianera se deberá tener en cuenta si hubo acuerdos preexistentes de medianería, el condominio de antigua data que se visualiza por los signos materiales que presenta el muro, si hay adquisición por reconstrucción, el cerramiento de vanos existentes en el muro privativo, la presunción de medianería en los muros que separan dos edificios en toda su altura hasta el menos alto (conforme artículo 2718 Código Civil), etc.
La realización de la liquidación puede ser encomendada a un profesional arquitecto, ingeniero o técnico. Los honorarios profesionales deberán ser abonados por quien encomienda el trabajo.
La prescripción de la acción por cobro de medianería es de 10 años (artículo 4023 del Código Civil) siendo el obligado al pago de la medianera, el actual propietario del inmueble lindero (Arquitectura Legal Las Respuestas, Butlow – Nerpiti, Ed. TyNSA, pág. 179 y ss).
Antes de concluir, es preciso aclarar que los vanos en los muros divisorios privativos pueden realizarse conforme lo establecido en el artículo 2655 del Código Civil: “El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas”.
En definitiva, lo que debe entenderse, es que nadie puede demandar el cumplimiento de una obligación, si no probase haber cumplido u ofrecido cumplir con las suyas.
(*) Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.
NERPITI & FERRANDEZ
Estudio Jurídico
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maria rosa borello:
Buenos días.
Soy Maria R Borello, vivo en Lomas de Zamora Pcia de Bs As.
Alguien me puede asesorar? Compre la casa que habito hace 25 años aprox. Un señor que vive desde antes que me mudara a el barrio, me dijo que cuando se construyo mi casa; la casa del vecino lindero con quien compartimos medianera ya estaba.
El tema que en ese entonces no había agua corriente, mi casa estaba en construcción por eso cuando llegó le red este vecino arreglo con el constructor de la obra y fue asi que paso las cañerías por debajo de mi casa… hace unos meses ellos tuvieron un problema en esas instalaciones lo que ocasiono que se inundara parte propiedad donde hay un solado cerámico…el agua brotaba y pasaba a mi propiedad..cuando le avise me dijo que no podía ser pero luego lo soluciono no se como ni cual fue ese problema pero lo soluciono.
El patio de mi casa esta a aprox.15 mts de la entrada a la casa..que puedo hacer? el temor es que si eso hubiera pasado ó pase en el living o la cocina.
Tengo derecho a anular dicha entrada de agua por debajo de mi terreno/casa? que pasos debo seguir, denunciar? ante quien? corresponde hacer la denuncia? donde en el municipio o AYSA?
Aguardo contacto.
Muchas gracias.
Carlos Alberto Gherbi:
Poseo una propiedad cuya madianera daba a un terreno baldío, ahora han comenzado a construir dos departamentos utilizando para uno de ellos parte de mi medianera, debo requerir alguna compensaciòn econòmica por el uso de esas paredes que evitaron construìr. Muchas gracias.
roberto:
Buenos dias. hace 10 años compre una propiedad en Monte Grande(pcia bsas), construida en el año 79. La casa está edificada sobre una medianera de 30cm (15 dentro de mi terreno y 15 dentro del terreno del vecino). Al momento de escriturar, el escribano retuvo cierta cantidad de dinero por estar pasado de los limites (solicitado por catastro). Hace 5 años compraron el terreno donde se encuentra la pared en cuestion y mi nuevo vecino quiere utilizar esa pared para contruir, argumentando que está dentro de su terreno y es suya. Que debo hacer? debo permitirlo?
Si alguien puede asesorarme se lo voy a agradecer.
Muchas gracias Roberto.
ana maria ruggieri:
Mi vecino modifico su casa y construyo una ventana en los 15 cm de su medianera que da a mi propiedad, como no lo acepto va a poner ladrillos de vidrio. Puede o no hacerlo? GRACIAS
Silvina:
Hola, al lado de mi casa instalaron un obrador y construyeron las oficinas contra mi medianera y paredes, generando rajaduras en las mismas
que debo hacer?
gracias, aguardo su respuesta.
Silvina
Estla Munt:
Mi casa consta de una medianera relativamente baja. Tenía un terreno baldío como vecino. En ese terreno se construyó una casa y sin autorización mia levantó 2 hileras de ladrillos en MI medianera, sacó un canto rodado importante que me brindaba total seguridad de la parte trasera. Qué debo hacer? Los puedo denunciar? En Municipalidad? Qué me aconseja hacer? sobre todo porque la parte trasera quedó totalmente desprotegida sin el canto rodado. Ya se han metido ladrones por el techo directo al patio y con esto era con lo único que no podían acceder.
Gracias, quedo a la espera de una respuesta.
Estela
maria elena:
estan construyendo un edificio al lado de mi casa, me dicen que estoy en su terreno aprox 50 cm.-la casa donde vivo tiene una antiguedad de mas de 40 años y la que se derrumbo mas de 70 años, con la que se compartio la medianera, compramos la casa de buena fe, no se detecto ningun problema cuando compramos hace aprox 10 años que vivimos en la misma, pueden iniciarnos alguna demanda por este problema.-muchas gracias
Jorge:
Hola, estoy construyendo en la ciudad de La Plata. Mi deseo es poner ladrillos de vidrio para dar iluminación a un baño que está en la planta alta. Los ladrillos irían en una pared medianera construida en mi terreno, el terreno vecino es un baldío aún. Quería que me informen un poco al respecto. Gracias.
Daniela:
Hola! Necesito asesoramiento. mi vecino del fondo puso hace años sobre la pared de mi casa (da a su parque) una enredadera. La misma nos está trayendo grandes problemas de humedad. Ya se le solicitó que quitara esa planta pero no lo hizo. De que otra manera puedo obligarlo a sacarla? Muchas gracias
Rosana:
Hola,debo resolver un problema de medianera,por eso estas consultas:1)vivo en un PH,Planta baja,en un terreno lindero con mi medianera,construyeron duplex,dos pisos hacia arriba,sobre MI medianera ,es correcto? 2)con las lluvias fuertes ,ese paredon genera una catarata de agua que entra directo en mi patio,inundando mi casa porque no agregaron desagues,mis salidas pluviales no alcanzan para tal desagote.Como debo tratar el problema?
Agradeceria orientación.Muchas gracias!Rosana
diaz ruben oscar:
Mi consulta es que adquiri un terreno en la ciudad de leones,provincia de Cordoba, y constato,que en un terreno lindero (fabrica) han realizado un techo,el cual posee caida,hacia mi terreno, y cuando llueve, el agua cae en mi propiedad.quisiera saber, si es permitido eso, que ley lo autoriza, o si estan en infraccion,en donde me puedo asesorar.y en caso de estar ellos en infraccion,que ley me ampara. desde ya muchisimas gracias y quedo a la espera de su respuesta.
MERCEDES PRADO:
HOLA1 MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE: USURPARON UN TERRENO AL LADO DE MI CASA. LA PERSONA QUE LO OCUPÓ LEVANTÒ UN GALPÓN, UTILIZANDO MI PARED, SIN HABER PEDIDO PERMISO. MEDIANTE CARTA DOCUMENTO, LOGRÉ QUE COLOCARA LADRILLOS DE CANTO(CREO QUE ASI SE DICE), O SEA UNA MEDIANERA MUY FINA DONDE SE ESCUCHA HASTA EL MÍNIMO RUIDO, Y LO QUE ES PEOR TRABAJAN TODA LA TARDE DESDE LAS 14 HS.YA QUE LO UTILIZAN COMO TALLER PARA SOLDAR, ADEMÁS EL PORTÓN LO COLOCÓ PEGADO A MI PARED, CADA VEZ QUE LO CIERRA GOLPEA MI PARED. QUE DEBO HACER? GRACIAS
yanina:
hola mi nombre es yanina soy de santo tome yo averigüe en catastro de santo tome por un terreno valdio que no se paga impuesto del año 87 el terreno ya es municipal hice todo lo que me dijo el intendente para poder pedirlo y pagar los impuesto pero me tienen a las vuelta si yo edifico para poder tener mi casa y estar con mis hijos el día de mañana no me dejaran en la calle y como puedo hacer para que catastro me deje pagar los impuesto