por Lic. Alejandra Potocko*

La dinámica del desarrollo inmobiliario en las ciudades se regula por el surgimiento constante de áreas de oportunidad para el mercado. Dichas áreas se definen por múltiples variables, como la cercanía a centralidades urbanas, la accesibilidad, la existencia y calidad de la infraestructura y servicios, las características del paisaje y entorno, la oferta y precios del suelo y la normativa que define qué se puede construir en él. Éstas últimas son las variables de mayor peso sobre la definición de áreas de oportunidad, el punto de partida para los desarrolladores al analizar la viabilidad de un negocio inmobiliario.

Esto es así debido a que la oferta de suelo revela que el mercado inmobiliario aún está en maduración, con valores más bajos que en zonas densificadas y con capacidad de absorber valorizaciones significativas. Además, si hay competencia de lotes, se puede negociar mejor sobre los precios de venta. Si, adicionalmente, la zonificación otorga alta capacidad constructiva, esas áreas son una buena oportunidad para el desarrollo del mercado inmobiliario.

Tal es así que al buscar lotes, baldíos o terrenos en venta en la Ciudad de Buenos Aires, la mayor oferta se concentra en barrios como Villa Urquiza, Flores, Caballito, Almagro, Villa Crespo, es decir en barrios en proceso de valorización y que están atravesando un profundo proceso de construcción; aunque no se trata estrictamente de parcelas sin edificios, como teóricamente se definen los lotes vacantes, sino que corresponden a lotes donde la construcción que existe prácticamente no tiene valor sobre el precio del terreno, porque son edificios obsoletos, se encuentran en muy mal estado o no aprovechan la capacidad constructiva otorgada por la normativa. En suma, son barrios en valorización, sustitución y renovación de su parque edilicio.

Es que el valor de mercado de un lote se determina por el valor del suelo sumado al valor de lo construido. Si lo construido no tiene valor de cambio, el suelo es el que define el valor de venta del inmueble, y en consecuencia se considera lote vacante.

Al publicar un lote en venta, los vendedores dan a conocer su ubicación, precio, su uso permitido y capacidad constructiva, en relación al Factor de Ocupación del Suelo –FOS- y el Factor de Ocupación Total –FOT-. El primero se refiere al porcentaje de la superficie del lote que es posible de ocupar con edificación, y el segundo a la superficie total que esa parcela admite de construcción. Con estas variables se determina la incidencia del suelo: el valor del suelo en relación a lo que se puede construir en él. En Flores, por ejemplo, el promedio de ese índice es u$s 250/m2, en Villa Urquiza u$s 350/m2, y en Palermo u$s 500/m2.

En resumen, en aquellos barrios con amplia oferta de lotes vacantes y una zonificación permisiva, estamos ante un suelo en valorización que definirá para este año un proceso de renovación de su tejido urbano sobre la base de la comercialización de terrenos y la construcción en altura.

*Alejandra Potocko es Licenciada en Urbanismo, columnista de la sección “Actualidad Inmobiliaria” de “Vivienda en el Aire”. Para consultas, dirigirse a: apotocko@gmail.com