Una herramienta jurídica para el desarrollo de negocios, por Lic. Alejandra Potocko*

Una figura que ha cobrado importancia en el mercado inmobiliario es la del “fideicomiso”. En los últimos quince años se ha consolidado como herramienta, hoy presentándose como una alternativa incuestionable para desarrollar emprendimientos inmobiliarios.

Es común escuchar que los fideicomisos “son un buen negocio”. En realidad, los fideicomisos son una herramienta jurídica para garantizar el desarrollo de un negocio subyacente, el cual puede ser inmobiliario, productivo, comercial, etc. Dicho negocio se supone exitoso, pero es en realidad la figura del fideicomiso que presenta ciertas ventajas, que le otorgan seguridad a los actores involucrados.

Según la Ley Nº 24.441, el fideicomiso consiste en un acto jurídico mediante el cual una persona (llamada fiduciante) transfiere la propiedad de una cosa (bien fideicomitido) a otro (fiduciario) quien tiene, mediante el compromiso asumido en el contrato de fideicomiso, el encargo de administrar el bien en beneficio los beneficiarios, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo ó condición al fiduciante ó el beneficiario.

Los fideicomisos inmobiliarios se basan en dos principios. El primero consiste en la transferencia de la propiedad del bien mediante un dominio imperfecto hasta la extinción del contrato de fideicomiso; y el segundo, en el encargo de confianza al fiduciario sobre el cumplimiento de lo encomendado mediante el contrato de fideicomiso, con la “prudencia y diligencia del buen hombre de negocios” que es.

Sobre esta base, los fideicomisos presentan ciertas ventajas que hacen de ésta una herramienta jurídica segura. Una de ellas consiste en el resguardo del bien fideicomitido, debido a que la transferencia de la propiedad del bien es imperfecta y por lo tanto no puede ser embargada por deudas contraídas por el propietario original –el fiduciante-, el fiduciario ni los beneficiarios. Es decir que el bien fideicomitido sólo puede estar afectado al fin para el cual se constituyó.

Otra característica que otorga seguridad es que el fideicomiso sólo se constituye cuando se garantiza la viabilidad técnico-financiara del proyecto inmobiliario subyacente. Si no se llegara a cumplir el mandato fiduciario, se diluye el fideicomiso y cada una de las partes es retribuida con el porcentual que le corresponde según el contrato. Esto es así dado que el fideicomiso no es una persona jurídica, por lo tanto no quiebra sino que liquida.

Con todo, para capitalizar estas ventajas en el exitoso desarrollo del fideicomiso, el contrato debe definir claramente los actores involucrados, cuáles son sus derechos y obligaciones, cuáles los mecanismos judiciales y extrajudiciales de operatoria de los actores, por ejemplo cómo se procede para la sustitución del fiduciario ante cesación ó disolución del mismo.

El fideicomiso es así una herramienta jurídica muy valiosa, en particular para el desarrollo de negocios inmobiliarios, donde los bienes son resguardados por la misma esencia del instrumento.

*Alejandra Potocko es Licenciada en Urbanismo, columnista de la sección “Actualidad Inmobiliaria” de “Vivienda en el Aire”. Para consultas, dirigirse a: apotocko@gmail.com