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¿Qué propiedades generan más rentabilidad?

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por Karen Yanco, socia de Interwin Marketing Inmobiliario

Muchas personas que tienen algo de dinero para invertir, a falta de otras opciones financieras sólidas se vuelcan a los ladrillos, en pos de obtener una renta. Pero de todas las alternativas que ofrece hoy el sector, ¿cuál es más interesante en términos del retorno de la inversión (ROI)? ¿Conviene más invertir en un departamento, o en una casa en un country, por ejemplo? ¿Proporcionalmente es más rentable una cochera o un local comercial?

Comparando el retorno de la inversión en propiedades destinadas a la vivienda,  debemos señalar que hoy genera mas ROI un departamento.
Esto se debe a que comprar un terreno o casa en un country o barrio cerrado tiene una contra importante: el pesado pago de las expensas, que pueden llegar a montos significativos, y que mes a mes van minando la rentabilidad.
Por otro lado, la construcción de departamentos implica una inversión menor a la que debe realizarse si se construye una casa, por una cuestión de economía de escala: en un edificio de departamentos se construyen muchas unidades y, por consiguiente, los gastos fijos de la obra se comparten entre ellas. En cambio al afrontar la construcción de una casa, los gastos fijos deben ser solventados por un único inversor.
Además, alquilar o revender un departamento en general resulta más sencillo. Este es un negocio que tiene más mercado, sobre todo si la unidad es apta profesional y esta bien ubicada, o si se la destina a turistas. En cambio, una casa en un country o barrio cerrado es un producto mas especifico, y por lo tanto, mas de “nicho”.

Si hablamos específicamente sobre los departamentos de alquiler temporario, hay que tener en cuenta que el equipamiento tecnológico y el mobiliario pueden tener un costo importante, y que además deben mantenerse en muy buenas condiciones. También hay que considerar que quizá la unidad no esté ocupada en forma permanente, con lo cual habrá días ociosos. Aun así, si el departamento está bien ubicado (en función del tipo de cliente: turista o estudiante, por ejemplo), la rentabilidad neta puede ser de aprox. 6% anual (para un departamento en la misma zona con un alquiler tradicional, es de aprox. 4,5%).
Con respecto a los locales comerciales, el beneficio puede ser más alto, ofreciendo rentas de hasta el 10% anual (según donde estén ubicados, sus metros de frente, etc.). Pero tanto su alquiler como el monto del mismo son muy fluctuantes, ya que dependen directamente de la actividad economica general y sus vaivenes (recordemos que hubo un momento en el que muchos locales de la calle Florida estaban vacantes, por ejemplo) así como de la oferta y la demanda. En momentos de crisis, los propietarios de locales comerciales se ven obligados a rebajar los precios si no quieren tener el inmueble cerrado y sin producir rentabilidad.
Finalmente, si hablamos de cocheras, en los centros urbanos como Buenos Aires cada vez más se transforman en un bien preciado dado que están desapareciendo los garajes (los dueños de los lotes reciben irresistibles ofertas por esos espacios, que se destinan a construir nuevos emprendimientos), y que dejar el auto en la calle no es seguro…  Pero estos espacios se revalorizaron tanto que en las zonas más solicitadas una cochera puede cotizarse a la tercera parte de un departamento: desde 20.000 hasta 35.000 dolares.

Para evaluar si comprar un lote destinado a cocheras puede ser buen negocio, hay que tener en cuenta lo que se debe abonar por el fondo de comercio (hasta 20 veces la rentabilidad mensual del espacio) y que la ganancia es aproximadamente del 5% anual. Lo que sin duda brinda una buena rentabilidad es adquirir un lote para destinarlo en forma completa a guardar autos, y alquilarlo por hora (en especial si está bien ubicado).
Lo que si podemos afirmar es que el mercado inmobiliario está en alza, y que en cualquiera de estos negocios existen oportunidades muy interesantes, que dependerán en general de la personalidad y necesidades del inversor.
Hay quién se inclina por invertir en inmuebles comerciales, locales u oficinas, pues entiende que la renta de estos productos es atractiva y por un plazo mas largo que la que brindan los departamentos, además de evitarse el lidiar con locatarios cada 2 años.
Quién invierte en departamentos, por su parte, puede aprovechar la gran posibilidad que presenta el mercado y hacerlo a precios con notables diferencias, desde el pozo, en pre venta y además en cuotas. El inversor puede entonces armarse una cartera de varias unidades que le generen renta, y contar con un administrador que las gerencie por un porcentaje determinado. Y en caso de necesidad, contará con la posibilidad de vender alguna de sus propiedades y salvaguardar la rentabilidad del resto.
Sea cual fuera la elección, podemos sostener que el ladrillo sigue siendo una de las inversiones más rentables y seguras.

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